Что такое эскроу-счет при покупке недвижимости

Кратко: Эскроу-счет - это специальный банковский счет для безопасных расчетов между покупателем и продавцом, где деньги хранятся до тех пор, пока застройщик не построит дом и не передаст квартиру. Продавец не получает средства сразу, что сводит к нулю риск остаться и без жилья, и без денег.

Эскроу-счет представляет собой безопасную финансовую ячейку в цифровом формате, открываемую в уполномоченном банке для проведения расчетов по сделке. Механизм устроен так: покупатель заключает договор долевого участия, вносит на специальный счет собственные сбережения или ипотечные деньги, после чего банк полностью их блокирует. Застройщик возводит жилой комплекс за счет собственных средств либо банковского кредита, а доступ к накоплениям дольщиков получает только после ввода объекта в эксплуатацию и передачи ключей.

Покупка квартиры по подобной схеме была внедрена для кардинального изменения рынка долевого строительства и ликвидации феномена обманутых дольщиков. До появления этого инструмента основным риском выступало банкротство девелопера на этапе котлована, когда люди теряли и внесенные финансы, и строящиеся квартиры. Теперь банк выступает надежным финансовым гарантом, защищающим каждую сторону от нецелевого расходования средств и срыва сроков.

Содержание

1. Как работает эскроу-счет при покупке квартиры
2. Насколько безопасны деньги на эскроу-счете
3. Можно ли забрать деньги с эскроу-счета
4. Нужно ли платить за открытие и обслуживание эскроу-счета
5. Главное об эскроу-счете при покупке недвижимости
6. Частые вопросы

Кто участвует в сделке с эскроу-счетом

В механизме безопасных расчетов всегда задействованы три стороны. В официальных документах они обозначаются профильными терминами:

• покупатель (депонент) - вносит деньги за недвижимость.
• продавец или застройщик (бенефициар) - получает средства после сдачи квартиры.
• банк (эскроу-агент) - хранит финансы и контролирует соблюдение условий.

Как работает эскроу-счет при покупке квартиры

Процесс покупки жилья через специальный счет состоит из нескольких последовательных этапов, защищающих интересы обеих сторон:

1. Покупатель выбирает квартиру в строящемся доме и заключает договор долевого участия с девелопером.
2. Договор проходит обязательную государственную регистрацию в Росреестре.
3. В уполномоченном банке открывается эскроу-счет на имя покупателя.
4. На счет поступают собственные накопления гражданина или ипотечные средства, предоставленные банком.
5. Деньги полностью блокируются на весь период строительных работ.
6. Застройщик возводит жилой комплекс за счет собственного капитала или банковского финансирования.
7. После успешной сдачи дома и выполнения всех условий договора банк раскрывает счет и перечисляет средства продавцу.

Можно ли использовать эскроу-счет при покупке вторичной недвижимости

Механизм может применяться и при сделках с готовой недвижимостью, однако на практике для вторичного рынка традиционно используют другие способы безопасных расчетов, например аккредитив или банковскую ячейку. Важно четко разделять покупку квартиры в новостройке по договору долевого участия, где эскроу является обязательным требованием закона, и приобретение готового жилья, где стороны выбирают формат расчетов самостоятельно.

Что такое договор долевого участия - читайте в нашей статье

Насколько безопасны деньги на эскроу-счете

Главный страх при покупке новостройки связан с возможным банкротством компании или остановкой стройки, однако данный финансовый инструмент минимизирует подобные риски. Пока все условия сделки не выполнены, деньги юридически принадлежат покупателю, а застройщик не имеет к ним никакого доступа и не может использовать их текущие поступления для латания дыр в бюджете.

В случае серьезных проблем со строительством или отзыва лицензии у банка средства гражданина защищены государством.

Важно! На сегодняшний день средства на таких счетах застрахованы Агентством по страхованию вкладов, причем лимит покрытия по закону составляет до 10 миллионов рублей, что значительно выше стандартного страхования обычных вкладов.

Что будет, если…

• Застройщик обанкротился - покупатель забирает свои деньги из банка в полном объеме или получает выплату по страховке, после чего может приобрести другое жилье.
• У банка отозвали лицензию - средства дольщика в пределах страхового лимита перечисляются на другой кредитный счет или возвращаются владельцу.
• Строительство заморожено - по истечении установленного в договоре срока и при расторжении сделки гражданин может беспрепятственно вернуть всю сумму обратно.

Можно ли забрать деньги с эскроу-счета

Вернуть средства досрочно по собственному желанию в любой момент нельзя, так как главная цель счета заключается в заморозке капитала до завершения строительства. Однако закон четко регламентирует ситуации, когда покупатель может получить свои деньги обратно:

• Покупатель передумал - забрать средства просто так нельзя, расторгнуть сделку в одностороннем порядке без веских оснований по закону не получится.
• Договор долевого участия расторгается - если стороны подписали соглашение о расторжении или суд вынес соответствующее решение, банк возвращает деньги гражданину.
• Застройщик не выполняет обязательства - при нарушении сроков передачи квартиры более чем на два месяца покупатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от договора и забрать капитал.
• Строительство прекращается - в случае ликвидации компании или банкротства девелопера замороженные средства выплачиваются дольщику в полном объеме.

Нужно ли платить за открытие и обслуживание эскроу-счета

Расходы на открытие и ведение счета полностью берет на себя банк, а для покупателя эта услуга абсолютно бесплатна.

Что проверить перед оформлением: Условия обслуживания зависят от конкретного банка и выбранного объекта, поэтому перед подписанием договора стоит уточнить надежность финансовой организации, порядок возврата средств при форс-мажорах и точные сроки перечисления денег после сдачи дома.

Главное об эскроу-счете при покупке недвижимости

Понимание базовых принципов работы защитных финансовых инструментов помогает увереннее чувствовать себя на рынке недвижимости и минимизировать любые риски при заключении сделки. Главные выводы по использованию специального банковского счета можно сформулировать следующим образом:

• Деньги хранятся в банке до выполнения условий сделки.
• Продавец или застройщик не получает их сразу.
• Механизм снижает риски покупателя.
• Порядок использования зависит от вида недвижимости и договора.
• Перед подписанием документов важно проверить условия конкретной сделки.

Частые вопросы

Что делать, если банк, где открыт счет, лишится лицензии?

Если у кредитной организации отзовут лицензию, средства дольщика в пределах страхового лимита будут выплачены Агентством по страхованию вкладов или переведены на другой уполномоченный счет без потери суммы.

Можно ли использовать материнский капитал для пополнения эскроу-счета?

Да, государственные субсидии и средства материнского капитала можно направить на оплату квартиры через специальный счет, предварительно согласовав это с Пенсионным фондом и банком-агентом.

Передается ли право на эскроу-счет при переуступке прав требования (цессии)?

При оформлении уступки прав требования новому владельцу переходят и все права на эскроу-счет, после чего в трехсторонний договор вносятся соответствующие изменения через банк.

Взимается ли комиссия за перевод денег на счет?

Банки не берут комиссию за перечисление собственных или ипотечных средств покупателя на открытый эскроу-счет для проведения расчетов по договору долевого участия.

Можно ли пополнять счет валютой?

Расчеты по закону производятся исключительно в российских рублях, поэтому использование иностранной валюты для таких операций не предусмотрено.