Что такое ДДУ: как купить квартиру в строящемся доме

Договор долевого участия, или ДДУ, — это один из самых распространенных способов покупки квартиры в новостройке. Он позволяет приобрести жилье на этапе строительства, что, как правило, выходит дешевле, чем покупка готовой недвижимости. При этом такая сделка имеет свои особенности и риски, о которых важно знать каждому покупателю.

Содержание

1. Суть ДДУ: что это за договор
2. Как купить квартиру по ДДУ: пошаговая инструкция
3. В чем плюсы и минусы ДДУ
4. Расторжение ДДУ
5. Переуступка прав по ДДУ
6. Заключение

Суть ДДУ: что это за договор

ДДУ — это соглашение между застройщиком и покупателем о совместном строительстве дома. Покупатель, которого называют дольщиком, платит за будущую квартиру. Застройщик же обязуется построить дом и передать готовое жилье (квартиру) в оговоренный срок. Покупатель обязуется оплатить согласованную цену в полном объеме. Главное отличие ДДУ от обычного договора купли-продажи (ДКП) состоит в том, что по ДДУ осуществляется покупка объекта, который еще не существует, а по ДКП — покупается уже готовое жилье.

Договор долевого участия регулируется Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Этот закон призван защитить интересы дольщиков и сделать процесс покупки жилья максимально прозрачным. Он действует уже много лет, и с 1 июля 2019 года его нормы стали еще надежнее, так как теперь деньги дольщиков хранятся на специальных эскроу-счетах.

Основные требования ДДУ по закону:

• Договор должен содержать информацию о сроках строительства и передачи квартиры.
•  В документе указывается точная цена объекта и порядок ее оплаты.
• Обязательно наличие проектной декларации, которая содержит подробные сведения о застройщике и проекте.
• Договор подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Только после этой процедуры он считается заключенным.

Договор долевого участия в строительстве составляется в письменной форме, обязательно регистрируется, и уже с этого момента его признают заключенным. Можно заключить его в электронном виде, но необходимо его подписать усиленной квалифицированной электронной подписью, а при нотариальном заверении должна присутствовать усиленная квалификационная электронная подпись нотариуса.

Что должно быть в договоре долевого участия (ДДУ)?

Договор долевого участия — это главный документ, предназначенный для защиты прав дольщика. Он определяет все ключевые условия сделки, порядок получения будущей квартиры. Все требования к содержанию ДДУ прописаны в Федеральном законе № 214-ФЗ. Если опираться на этот законодательный акт, то обязательно указать в договоре определенные сведения:

• Описание квартиры: точный адрес, этаж, номер, общая площадь и количество комнат.
• Срок сдачи: дата, когда застройщик обязан передать вам ключи от квартиры.
• Цена и порядок оплаты: полная стоимость жилья, а также график и способ внесения платежей.
• Гарантийные обязательства: срок, в течение которого застройщик должен устранять любые дефекты. Этот срок не может быть меньше 5 лет на саму квартиру и 3 лет на инженерное оборудование.
• Метод финансирования: информация о том, как будут храниться ваши деньги (чаще всего это эскроу-счет).

Есть еще несколько пунктов, которые еще указывают кроме обязательных: персональные данные дольщика и реквизиты застройщика, дату подписания договора, кадастровый номер участка или адрес строящегося дома, условия отделки, размер неустойки, которую придется выплатить застройщику при нарушении сроков, порядок подачи претензий и расторжения договора.

Как купить квартиру по ДДУ: пошаговая инструкция

Покупка жилья в строящемся доме через Договор долевого участия (ДДУ) — это последовательный процесс, состоящий из нескольких шагов.

1. Выбор жилья и проверка застройщика

Сначала вы подбираете подходящую квартиру. Затем очень важно изучить информацию о застройщике: сколько проектов он уже завершил, соблюдал ли сроки, есть ли аккредитация крупных банков. Также стоит почитать отзывы покупателей о самом застройщике и его объектах. Не лучшая репутация — это весомый повод задуматься о надёжности сделки.

2. Изучение документации

Перед подписанием ДДУ рекомендуется убедиться, что у застройщика есть все необходимые документы: права на земельный участок, проектная декларация, разрешение на строительство. Обычно эти сведения находятся в открытом доступе на сайте компании и в Единой информационной системе жилищного строительства.

3. Анализ условий договора

Следует внимательно прочесть проект ДДУ перед его подписанием. Особое внимание нужно обратить на стоимость квартиры, срок ее передачи и тип отделки. Если какие-то пункты непонятны или кажутся невыгодными, не пригодится помощь квалифицированного юриста или можно попросить застройщика внести изменения. Также обязательно проверить все технические данные: ваши ФИО, реквизиты компании, кадастровый номер участка.

4. Оформление и регистрация ДДУ

Если планируется брать ипотеку, сначала нужно подписать кредитный договор. После этого подписывается сам ДДУ. Оба документа подаются на обязательную государственную регистрацию в Росреестр. Это можно сделать через МФЦ, напрямую через застройщика или онлайн.

Для регистрации понадобятся:

• Заявление.
• Паспорта участников сделки.
• Три экземпляра ДДУ.
• Ипотечный договор (если актуально).
• Нотариально заверенное согласие супруга/супруги.

После регистрации, на которую обычно требуется 5-9 дней, деньги покупателя переводятся на эскроу-счет, где и будут храниться до сдачи дома.

В чем плюсы и минусы ДДУ

Договор долевого участия имеет как преимущества, так и недостатки.

Плюсы:

• Экономия. Покупка жилья на ранних этапах строительства позволяет сэкономить значительную сумму, так как стоимость квартир в готовом сданном объекте намного выше. 
• Защита дольщика. Закон 214-ФЗ максимально защищает интересы дольщика и регулирует правоотношения между сторонами.
• Эскроу-счета. Деньги покупателя хранятся на специальном счете, что гарантирует их сохранность, даже если застройщик обанкротится. Компании они будут переведены только после успешной сдачи объекта в эксплуатацию. 

Минусы:

• Риск задержки. Сроки сдачи дома могут быть нарушены, что является самым распространенным риском.
• Состояние квартиры. Жилье может быть передано с дефектами, которые необходимо будет устранять.
• Неопределенность. Дольщик видит только план квартиры, но не сам объект.

Расторжение ДДУ

Расторгнуть ДДУ можно как по соглашению сторон, так и в одностороннем порядке. Дольщик имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор, если застройщик нарушает обязательства, взятые им и зафиксированные в договоре. Например, если он задерживает передачу квартиры более чем на два месяца (от прописанного в контракте срока). В этом случае дольщик может потребовать возврата уплаченных средств и уплаты неустойки. Если дом ненадлежащего качества, то дольщик имеет право требовать возврат денег. Договор будет считаться расторгнутым с того момента, как застройщику было направлено соответствующее уведомление. Его нужно направить заказным письмом по почте, дополнив описью вложения.

Расторгнуть ДДУ через суд можно в нескольких случаях:

• При прекращении или приостановке строительства дома, и есть обстоятельства, явно свидетельствующие о том, что жилье не передадут дольщику в срок.
•  Если проектная документация объекта сильно изменена.
• При изменении назначения нежилых помещений и общего имущества в доме. 

До расторжения договора требуется провести переговоры с застройщиком для выяснения всех обстоятельств и принятия окончательного решения.

Переуступка прав по ДДУ

Дольщик может продать свое право на будущую квартиру другому человеку до того, как дом будет введен в эксплуатацию. Такая сделка называется переуступкой прав требования. Для этого должен быть оформлен соответствующий договор цессии. Застройщик должен быть уведомлен о такой сделке. После регистрации договора цессии в Росреестре, новый покупатель становится дольщиком и получает все права и обязанности по ДДУ.

Заключение

Договор долевого участия, или ДДУ, — это соглашение для покупки квартиры в строящемся доме. Приобрести такую недвижимость можно как за наличные, так и с помощью ипотеки. Для защиты дольщиков используются эскроу-счета, на которых хранятся деньги до сдачи дома. Есть определенные требования к ДДУ, которые подробно изложены в ФЗ. Прежде чем заключать ДДУ, важно оценить все его преимущества и недостатки. В определенных случаях договор можно расторгнуть как по согласию сторон, так и через суд. Теперь вы знаете, что это покупка по ДДУ, какие есть особенность у такого контракта.