Продажа квартиры владельцем или совладельцем которой является несовершеннолетний

Продажа недвижимости, одним из собственников которой является несовершеннолетний, имеет свои особенности. Сделку должны одобрить муниципальные органы опеки и попечительства (ООП), задача которых — защитить имущественные интересы детей.

Могут ли дети распоряжаться недвижимостью?

Несовершеннолетние могут владеть жильём, так же, как и взрослые. Но не имеют права распоряжаться им самостоятельно. Все вопросы, связанные с недвижимостью, решают их законные представители или дают согласие на совершение собственником каких-либо действий в отношении недвижимости (родители, опекуны, усыновители, попечители). Именно они совершают сделки с квартирами от имени ребёнка, не достигшего 14летнего возраста. С 14 до 18 лет дети считаются частично дееспособными и могут участвовать в сделках с письменного согласия своих законных представителей.

Можно ли снизить возрастной порог для распоряжения имуществом?

Несовершеннолетний может получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью с 16 лет, если будет признан органами опеки или судом полностью эмансипированным (например, если он работает, вступил в брак и т. п.).

Как ребёнок может стать собственником недвижимости?  

Ребёнок может быть, как единоличным хозяином квартиры, так и одним из её сособственников. Это нормальная практика. Есть несколько вариантов, как дети становятся владельцами недвижимости или доли в ней:

• оформление квартиры на ребёнка родителями и другими родственниками;
•  получение наследства;
• дарение;
• приватизация: все прописанные в квартире автоматически становятся владельцами её долей, если не оформили отказ;
• покупка недвижимости с использованием материнского капитала: в этом случае по закону детям должны быть выделены доли в такой квартире;
• использование бюджетных средств — целевых субсидий на приобретение жилья, социальных выплат; собственность оформляется на всех членов семьи.

Условия продажи квартиры владельцем или совладельцем которой является несовершеннолетний

Сделку в обязательном порядке согласуют органы опеки. Просто продать квартиру, чтобы потратить деньги на что-то другое нельзя. Сделка по продаже недвижимости, где у ребёнка есть доля будет одобрена только в том случае если после сделки он получит недвижимость не хуже, чем у него была.

Сколько времени опека рассматривает заявление?

В среднем органы опеки и попечительства принимают решение в течение 15 рабочих дней после подачи заявления.

Требования, предъявляемые к новой жилплощади ребёнка

• Принадлежащая ребёнку площадь в новой квартире должна быть не меньше, чем в продаваемой. При покупке комнаты или однокомнатной квартиры возникают свои сложности: площадь в новом жилье должна соответствовать нормативам для проживания двух человек, так как один ребёнок жить не может.
• В строящемся доме оформить право собственности нельзя. Чаще всего органы опеки дают разрешение на сделку, если дом построен больше чем наполовину. К тому же до момента его ввода в эксплуатацию ребёнок должен быть где-то прописан. Когда дом будет сдан, ребёнку нужно выделить причитающуюся ему долю и сообщить об этом в органы опеки.
• Учитывается стоимость квартиры (по оценке БТИ) — у нового жилья она должна быть не меньше. Небольшую разницу в цене могут согласовать при условии, что недостающую сумму перечислят на счёт ребёнка, доступ к которому он получит после совершеннолетия.
• Сделку могут запретить если качество нового жилья заметно хуже (аварийное, нет удобств, неразвитая инфраструктура района). При рассмотрении органы опеки учитывают и расположение жилья: если представители несовершеннолетнего продают квартиру в центре города и покупают дом в деревне, это нужно обосновать. Например, такую сделку могут согласовать, при наличии проблем со здоровьем, требующих жизни за городом, и подтверждающей их справки.

Что делать если покупать другое жильё не планируется

Не всегда продажа одной квартиры подразумевает покупку новой: как тогда быть с требованием обеспечить несовершеннолетнего жильём?

Вариант 1- выделить соответствующую площадь в другой квартире. Для этого необходимо оформить договор купли-продажи на долю в новой квартире. Но здесь возникает нюанс, по закону ребёнок не имеет права покупать жильё у близких родственников, поэтому «купить» квартиру у бабушки с дедушкой не получится. Также не получится подарить долю в каком-нибудь другом жилье, принадлежащем семье, потому что органы опеки не будут расценивать эту сделку как «взаимозаменяющую» продажу доли ребёнка. Получается, что для такой сделки подойдёт только жилплощадь, принадлежащая фактически чужим людям.

Вариант 2 — перечисление денег от продажи доли ребёнка на его счёт с условием «заморозки» до совершеннолетия. В этом случае родители могут использовать эти деньги, но только для приобретения нового жилья и с разрешения органов опеки и попечительства. Также есть шанс снять деньги с «замороженного» счёта если ребёнку потребуются средства на дорогостоящее лечение или обучение, но такие ситуации опека рассматривает в индивидуальном порядке, может и отказать.

Важно! Законные представители, их родственники и супруги не вправе покупать недвижимость у детей, так что просто выкупить долю у несовершеннолетнего не получится.

Можно ли продать квартиру в одном регионе и купить в другом?

Обычно в этом случае органы опеки разрешают сделку с условием заморозки денег от продажи квартиры на банковском счету ребёнка и фиксацией срока в течение, которого должна быть куплена новая. Когда новая квартира будет подобрана, опека по месту регистрации ребёнка рассмотрит предложенный вариант и, если он соответствует требованиям, даст разрешение на сделку и использование денег со счёта ребёнка.

Важно! После продажи квартиры нужно обязательно где-то зарегистрировать детей. Если родители не купят новое жильё в установленные сроки, сделка может быть аннулирована.

Можно ли продать квартиру совладельцем которой является ребёнок при разводе родителей?

При разводе родители часто вынуждены продавать общую квартиру, а купить новую или выделить где-либо необходимую площадь ребёнку не могут. В такой ситуации органы опеки и попечительства сделку обычно одобряют, так как благодаря ей «устраняется неблагоприятная для психики несовершеннолетнего обстановка». Конечно, если у родителей после сделки останется какая-либо недвижимость, их обяжут выделить в ней долю ребёнку, пусть даже меньшую.

Можно ли продать квартиру если ребёнку нужно дорогостоящее лечение?

Органы опеки рассматривают проблемы со здоровьем у детей, как уважительную причину для продажи жилья без покупки другого. Возможны следующие ситуации:

• Ребёнку необходимо дорогостоящее лечение, поэтому родители продают квартиру и покупают более дешёвую. Все документы, подтверждающие оплату лечения и медицинских препаратов, нужно сохранять, чтобы предъявить их по требованию органов опеки.
• Ребёнку необходимо посещать спецшколу или получать постоянное лечение, а там, где он живёт, это невозможно. Семья вынуждена переехать в населённый пункт побольше, где ребёнок получит всё необходимое, но жильё стоит дороже и купить равноценное родителям не по средствам.  

Необходимые документы для продажи квартиры несовершеннолетнего собственника:

• заявление от законных представителей несовершеннолетнего на разрешение сделки и письменное согласие на неё;
• паспорта законных представителей;
• свидетельство о рождении ребёнка;
• свидетельство о заключении/расторжении брака представителей несовершеннолетнего;
• если ребёнок старше 14 лет потребуется его письменное согласие проживать на новой жилой площади;
• предварительное согласие на сделку от органов опеки;
• документы на продаваемую и покупаемую квартиры:

поэтажный план с описанием;

кадастровый паспорт;

• справка об отсутствии задолженности из налоговой инспекции;
• справка из БТИ с указанием стоимости объектов;
• справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;

• выписка из Росреестра о праве собственности на объекты;
• выписка из домовой книги;
• копии лицевых счетов;
• согласие банка на выдачу кредита с условием, что одним из собственников будет несовершеннолетний, при условии покупки квартиры в ипотеку.

Порядок сделки

Главная инстанция в вопросе оформления таких сделок — органы опеки и попечительства. Получив их предварительное разрешение, можно регистрировать сделку. После этого будьте готовы к запросам от опеки подтвердить новую регистрацию ребёнка и его права на собственность соответствующими документами.

Как продать квартиру, в которой прописан несовершеннолетний?

Если ребенок зарегистрирован в квартире, но не является ее собственником, то для продажи такого имущества не нужно получать разрешение органов опеки. В этом случае процедура оформления такой сделки будет стандартной.

Важно! Несовершеннолетнего нужно зарегистрировать по новому месту жительства в течение 7 дней с момента снятия с учета, причем дети младше 14 лет должны быть прописаны по адресу проживания родителей.

Могут ли родители продать квартиру несовершеннолетнему ребёнку или купить у него недвижимость?

Нет, возмездные сделки между несовершеннолетними и их законными представителями запрещены по закону. Это значит, что родители не могут продать квартиру ребёнку, а также не имеют права купить её у него. Передать недвижимость в собственность несовершеннолетнего можно на безвозмездной основе (например, по договору дарения).

Мы очень надеемся, что эта информация будет для вас полезной. Следите за нашими статьями и будьте в курсе всех юридических аспектов покупки недвижимости.