Строительный бум перекочевал на Дальний Восток

Регионы нуждаются в особой ипотеке

В России второй месяц подряд фиксируется спад жилищного строительства в годовом сопоставлении. Зато уже второй год подряд в лидеры по темпам роста жилстроя – а речь идет о десятках процентов – выбивается Дальний Восток. Его пример, как считают эксперты, показывает, что значимый потенциал жилищного строительства кроется в существенном снижении ставок по ипотеке. Но масштабировать его опыт финансовые власти не готовы. Хотя в стране все больше территорий, которым требуется помощь: и Сибирь, и приграничные с Украиной регионы, и новые субъекты РФ.

Октябрь стал вторым месяцем снижения объемов жилищного строительства в России, следует из данных Росстата. Спад в годовом сопоставлении составил 10,6% после сентябрьского падения на 8%. До этого в 2022 году отрасль демонстрировала рост.

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), которое стало главным драйвером отрасли (в январе–октябре его доля в общем объеме жилстроя достигла 62%), просело в октябре примерно на 9% год к году, а в сентябре – на 7,5%.

В целом за январь–октябрь 2022-го объем жилищного строительства в РФ увеличился почти на 22% год к году, а ИЖС – на 33%.

«Промежуточные результаты по вводу жилья не самые информативные, а месячная динамика может демонстрировать как очень сильный рост, так и спад показателей. К тому же ввод жилья – результат работы отрасли за прошлые периоды и мало связанный с текущим рыночным положением», – обратил внимание член комитета по аналитике Российской гильдии риелторов Михаил Хорьков.

«Текущий спад ввода может быть временным явлением. Но если эта тенденция продолжится, то ее можно связать со спадом постпандемийного строительного ажиотажа», – пояснил совладелец группы «Родина» Владимир Щекин.

Но есть и другие версии, учитывающие весомый вклад в жилстрой именно более гибкого, оперативно реагирующего на последние события индивидуального жилищного строительства.

«Спад темпов жилищного строительства в сентябре-октябре связан со снижением потребительской активности граждан на фоне частичной мобилизации, – считает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. – Естественно, сложившаяся ситуация особенно отразилась на ИЖС». Частные строители, не отказываясь в целом от планов по возведению собственного дома, могли поставить саму стройку на паузу – до стабилизации обстановки в стране.

Тогда как девелоперу нередко выгоднее завершить строительство, чем оперативно отреагировать на негативные внешние импульсы, говорит директор Центра региональной политики Института прикладных экономических исследований РАНХиГС Владимир Климанов. Тем более, по его словам, в последние годы был принят ряд решений, чтобы минимизировать риски возникновения недостроев.

При этом, как уточнила замдиректора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяна Школьная, рынку нужно время, чтобы привыкнуть к новым условиям и сильно изменившейся реальности: «При наших самых оптимистичных оценках это займет не менее 24 месяцев. В течение этого периода на рынке будет сохраняться повышенный уровень волатильности».

Региональные данные выявляют еще несколько тенденций. Например, среди федеральных округов самый глубокий спад жилищного строительства в годовом сопоставлении по итогам октября продемонстрировал Южный федеральный округ – примерно на 30%. Как считает аналитик Института комплексных стратегических исследований Наталья Чуркина, это объясняется «нестабильностью ситуации на приграничных территориях и закрытием аэропортов». В январе–октябре на долю ИЖС в общем объеме жилстроя в этом округе приходилось почти 70%.

А лучшие темпы роста жилстроя сейчас показывает Дальний Восток – в октябре рост составил сразу 65,5% год к году. И кстати, Дальневосточный федеральный округ (ДВФО) уже несколько лет особо выделяется на общем фоне. По итогам 2021 года рост жилищного строительства там достигал 22% – лучший показатель среди всех округов, больше чем в среднем по стране. В январе–октябре 2022-го рост жилищного строительства на Дальнем Востоке составил год к году почти 37%. На долю ИЖС на Дальнем Востоке приходится около 65% по итогам десяти месяцев этого года.

Хотя стоит уточнить, что в абсолютных значениях Дальний Восток вводит сравнительно немного: чуть больше 3 млн кв м жилья по итогам 2021-го, это было около 3% от всего объема жилищного строительства в стране.

«В стройке не бывает «моментальных» лидеров и аутсайдеров. За сегодняшними результатами Дальнего Востока стоят годы упорной работы», – комментирует Школьная. Сказался накопленный эффект от точечных мер поддержки.

Это и программа «Дальневосточный гектар», и дальневосточная ипотека со ставкой 2% годовых и иными упрощенными требованиями, и развитие социальной инфраструктуры, и повышение доступности авиабилетов, перечисляет Коркка.

Дальний Восток стал макрорегионом, где сошлись сразу несколько факторов поддержки. «Фактически льготный характер здесь имеет не только практически вся ипотека, но и деятельность многих компаний», – уточнил Климанов. «Пример Дальнего Востока показывает, что значимый потенциал жилищного строительства имеется в случае снижения ставок по ипотечным кредитам», – пояснила Чуркина.

«Дальний Восток – уже давно лидер во многих аспектах на рынке недвижимости благодаря господдержке. Кроме того, большие московские девелоперы стали заходить в этот регион. Поэтому ничего удивительного тут нет, просто на фоне всеобщего спада данный регион оказался более стабильным», – добавил коммерческий директор группы компаний «Страна Девелопмент» Александр Гуторов.

Но также среди преимуществ региона, очевидно, география. «Транспортные потоки сильно и, вероятно, весьма надолго сместились в сторону Азии – это делает регион более привлекательным для инвесторов в долгосрочной перспективе», – отметила Школьная.

Другим фактором, положительно влияющим на рост ввода жилья, становится переход застройщиков на строительство с использованием программы проектного финансирования. Об этом сообщили «НГ» в пресс-службе группы компаний «Первый Трест», ссылаясь, например, на данные по Башкортостану, который «занял седьмое место среди субъектов РФ по объемам ввода в строй жилья» (в частности, по итогам 2021-го. – «НГ»).

При этом раньше можно было услышать о необходимости комплексного социально-экономического развития и других макрорегионов страны. Были идеи не просто развития существующих городов, а создания новых.

Ранее о необходимости особого подхода к развитию Сибири подробно рассказывал министр обороны Сергей Шойгу. Он указывал на назревшую необходимость строительства в Сибири нескольких научно-промышленных центров с населением от 300 тыс. до 1 млн человек, которые могли бы стать новыми полюсами притяжения. Причем, как отмечал Шойгу, без такого стимулирования сибирских регионов сложнее развивать и Дальний Восток.

«Зато эффект, который даст ускорение экономического развития Сибирского региона, безусловно, окажет сильное положительное влияние на выполнение уже реализуемых программ развития Дальнего Востока, Севера и всей нашей большой страны», – пояснял он.

Регионов, для которых опыт массированной поддержки Дальнего Востока был бы ценен, все больше. Стране необходимо восстанавливать территории новых субъектов РФ, а также, как теперь выясняется, требуется особое внимание и к российским регионам, приграничным с Украиной.

Но масштабировать дальневосточный опыт на всю страну финансовые власти, судя по всему, не готовы. Как сообщил журналистам в среду замминистра финансов Алексей Моисеев, ведомство исходит из того, что выдача льготной ипотеки под 7% годовых закончится 31 декабря. И Минфин не видит необходимости новых мер по поддержке первичного рынка жилья в стране, передает ТАСС.

Правительство склонно поддерживать население и регионы более точечно. Так, в стране сейчас действует несколько федеральных льготных госпрограмм для приобретения жилья: льготная ипотека на новостройки под 7% годовых, семейная ипотека под 6%, сельская ипотека под 3%, дальневосточная ипотека под 2%, льготная ипотека для IT-специалистов под 5%.

Источник: https://www.ng.ru/economics/2022-11-16/1_8591_mortgage.html