Риски и издержки могут вернуть удаленный режим

Эхо пандемии, которое выражается в сохранении удаленных форматов занятости, и такие факторы 2022 года, как санкционное обострение, уход ряда зарубежных компаний, релокация некоторых российских бизнесов и теперь частичная мобилизация, делают перспективы рынка офисной недвижимости в РФ туманными. Локальные всплески деловой активности рискуют сойти на нет в условиях неопределенности и издержек, которые, в свою очередь, могут даже заставить организации вытолкнуть часть работников обратно на удаленку. Такие оценки приводят аналитики и представители рынка коммерческой недвижимости. А что такое кризис пустующих офисов, в красках описывают уже американские эксперты, фиксирующие, как пандемия изменила в США облик деловых кварталов.

За январь–сентябрь инвестиции в коммерческую недвижимость в России снизились на 4% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года, сообщает консалтинговая компания Knight Frank Russia. Совокупный объем инвестиций составил 229 млрд руб. – показатель «крайне высокий», хотя он вряд ли достигнет рекорда 2021-го, ожидают аналитики.

Внушительный объем инвестиций в компании объяснили прежде всего приобретением девелоперами площадок под строительство и сделками с готовыми объектами, которые либо переходят в доверительное управление с целью избежания санкционного давления на предыдущего собственника, либо продаются уходящими с рынка иностранными фондами. Доля зарубежного капитала сейчас составляет лишь 2,5%.

В структуре инвестиций лидируют площадки под девелопмент, на долю которых приходится 47% (правда, год назад она была 64%), офисная недвижимость с долей в 24% против 12% годом ранее, склады с долей, как и год назад, 12%.

Несмотря на такие результаты, перспективы отрасли выглядят туманно и противоречиво – в частности, если говорить о спросе на офисную недвижимость. Прежде всего эксперты описывают ситуацию в столичном регионе. Так, объем ввода офисов в Москве в 2022 году может быть вдвое больше, чем в пандемийном 2020 году, хотя показатель все равно будет ниже средних значений последних 10 лет, сообщили в консалтинговой компании CORE.XP.

Между тем, как считает управляющий директор Товарищества Рябовской мануфактуры Мария Дорохова, те успехи, которые наблюдались в первом полугодии, – «во многом результат отраслевой инерции». «Планы и договоренности, сложившиеся на волне энтузиазма 2021 года, позволили рынку сохранить какую-то динамику в текущем сезоне», – пояснила она.

По данным CORE.XP, по итогам третьего квартала на столичном офисном рынке свободными остаются 8,5% офисных площадей, что пока не выглядит критично. К концу года показатель может вырасти до 9,5%, а с учетом «скрытой вакансии» – до 12%. Но, судя по оценкам представителей рынка, рост был бы стремительнее, если бы его не сдерживало перераспределение спроса российского бизнеса в пользу помещений, освобождаемых международными компаниями.

«Спрос сейчас фактически формируется либо структурами, которые занимаются импортозамещением, либо госсектором, либо компаниями, которые переезжают с целью оптимизации расходов на аренду», – поясняет директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Russia Мария Зимина. При этом она указывает, что как в сегменте аренды, так и в продажах темпы реализации сейчас замедлились.

В регионах тенденции тоже кризисные. «Ввода бизнес-центров в этом году практически не было, а были либо реконструкция, либо строительство под конкретного клиента, в основном в Санкт-Петербурге, а не в регионах в целом, – пояснил замдиректора отдела услуг корпоративным клиентам в регионах России CORE.XP Иван Козис. – Допустим, в Нижнем Новгороде с начала года был введен один качественный бизнес-центр». Так что, по его оценкам, о восстановлении деловой активности говорить не приходится.

«Офисный рынок явно находится в режиме энергосбережения. И девелоперы, и потребители проявляют максимальную осторожность, опасаясь включаться в большие сделки, рассчитанные на длительную перспективу», – продолжает Дорохова.

При этом в ряде миллионников на фоне прекратившегося ввода новых бизнес-центров уместнее было бы даже говорить про дефицит качественных офисных площадей, но он пока тоже компенсируется выездом некоторых зарубежных арендаторов, освобождающих часть площадей. Главное, чтобы эти площади были востребованы российским бизнесом.

С одной стороны, эксперты почти единодушны: как будет развиваться ситуация с офисной недвижимостью дальше, в 2023 году, прогнозировать сегодня сложно. С другой стороны, они делают предположения о самых неожиданных тенденциях.

На фоне растущих рисков компании будут искать способы снижения издержек, в том числе за счет снижения расходов на аренду и перевода большего числа работников обратно на удаленку, ожидает аналитик компании «Финам» Наталия Пырьева. «На мой взгляд, с уходом части западных компаний и сокращением деловой активности спрос на офисные помещения будет снижаться. Возможна ситуация, при которой спрос будет перемещаться в сторону менее крупных офисов. А с учетом частичной мобилизации предприятия столкнутся с отбытием сотрудников, и содержать крупное помещение уже не будет необходимости», – считает член генсовета «Деловой России» Алексей Мостовщиков.

И действительно, как, например, сообщили в пресс-службе группы компаний «Первый Трест» (Башкортостан), на сегодняшний день в основном ищут помещения с маленькими площадями – до 20 кв. м. «Чаще всего их покупают компании по оказанию тех услуг, которые невозможно оказывать в онлайн-формате: салоны красоты, медицинские учреждения, ремонтные мастерские и т.д.», – пояснили «НГ».

Из чего можно сделать вывод, что если деловая активность на фоне последних событий снова начнет проседать, проблема свободных офисов может обостриться. А чем это чревато, описывают, например, американские экономисты, которые уже фиксируют в США кризис пустующих офисов (главными причинами этого кризиса они считают пандемию и сохранение удаленного формата занятости примерно для трети американских работников).

Так, экономисты из Федерального резервного банка Сан-Франциско и Калифорнийского университета указывают на то, что переход на удаленную работу из-за пандемии COVID-19 стал ключевым фактором всплеска цен на жилье. Они выросли на 24% с ноября 2019 года по ноябрь 2021 года, и более 60% такого роста связано с распространением удаленки, что становится в том числе проинфляционным фактором.

Одновременно с этим агентство Bloomberg посвятило несколько материалов описанию опустевших офисных башен в деловых городских кварталах. Они слишком неудобные и устаревшие, чтобы привлечь новых арендаторов, но при этом они слишком новые, чтобы их снести или переоборудовать.

По экспертным оценкам, более низкий спрос арендаторов из-за удаленной работы может сократить стоимость офисов по всей территории США на 28%, речь идет про сотни миллиардов долларов. И последствия ощутят на себе многие отрасли, фактически вся местная экономика. Ведь пустые офисы приводят к каскаду закрытий ресторанов и других бизнесов, которые зависели от дневного рабочего трафика. При этом падение стоимости зданий означает уменьшение налоговых поступлений для городской казны.

Эти последствия с некоторыми оговорками могут стать актуальными и для российских деловых кварталов. Отличие только в том, что на данном этапе спрос на офисы в стране больше зависит не столько от пандемии и ее последствий, сколько от иных факторов. Судя по оценкам Пырьевой, фактор ковида на данный момент как будто остался позади для российского рынка офисной недвижимости, основное влияние будут оказывать такие причины, как санкционное давление, экономическое состояние внутри страны, опасения инвесторов, а также отголоски событий конца февраля и теперь конца сентября, включая частичную мобилизацию со всеми ее последствиями.

Источник: https://www.ng.ru/economics/2022-09-28/4_8551_office.html