Стоимость квартир в России перестала расти из-за избытка предложения

Год назад в строящихся домах, по данным ДОМ.РФ, были непроданными около 34 млн кв. м. Сейчас эта цифра выросла почти до 40 млн. Доля непроданных квартир в новостройках в последние годы держалась чуть выше 30%, в октябре 2021 года дошла до 34%, а затем за год подскочила до нынешних 40%. В строящихся домах сейчас раскуплено лишь 36% площадей против прошлогодних 41%. В Ростовской области остаются невостребованными 46% строящегося жилья. В Татарстане, по данным ДОМ.РФ, - 45%, в Новосибирской области - 44%, в Москве и Краснодарском крае - по 43%.

В базе Циан сейчас представлено около 345 тысяч квартир в строящихся корпусах, год назад их было на 25% меньше, говорит руководитель "Циан.Аналитики" Алексей Попов. Правда, этот тренд по-разному проявляется в регионах. К примеру, в Москве и Подмосковье показатель рос весь последний год и прибавил 33% (до 99 тысяч квартир и апартаментов), а в Санкт-Петербурге и Ленинградской области почти не изменился.

Полтора года назад, напротив, отмечался дефицит квартир. На январь 2021 года, к примеру, было продано уже 70% квартир в домах с плановым вводом в 2021 году, сообщал руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг. "Раньше считалось нормальным показателем, если в доме при вводе в эксплуатацию продано 60-70% квартир", - отмечал он. Сейчас в домах, которые должны быть сданы до конца нынешнего года, продано 67% квартир, но в новостройках 2023 года - менее половины (48%).

Эксперты не раз говорили о том, что бороться с ростом цен на жилье нужно увеличением предложения, в этом случае рынок должен откорректировать прейскуранты. Отчасти это уже происходит. По данным портала "Мир квартир", с начала года стоимость квадратного метра в новостройках 70 крупнейших российских городов выросла на 21,7%. Однако вклад третьего квартала тут минимален - лишь 0,6%.

"Снижение потребительского спроса началось еще в марте, - говорит член Генсовета "Деловой России", владелец ГК "Удача" Владимир Прохоров. - Интерес россиян к ипотеке с весны снизился примерно на 40%". В последние недели ситуация усугубилась. Если в столичном регионе снижается число покупок квартир, то в других регионах продажи, можно сказать, остановились, число сделок сократилось на 90% по сравнению с мартом. Люди стараются сберечь накопления в кризис и отказываются от всевозможных инвестиций, в том числе в недвижимость. Продажи упали даже там, где действуют программы господдержки (например, сельская или семейная ипотека). Многие отказываются от покупки жилья, даже когда квартиры уже находились под бронью, говорит эксперт.

Покупатели надеются на скорое снижение цен, но это палка о двух концах, предупреждают эксперты. "В текущей экономической ситуации важно не допустить затоваривания рынка на фоне падения спроса, как это было в 2015-2018 годах. Тогда это привело к падению цен в новостройках на 25%, затем к массовому банкротству застройщиков и двумстам тысячам обманутых дольщиков", - отмечает руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик.

Такие риски возникнут, если темпы вывода новых проектов будут опережать темпы продаж. "По данным Единой информационной системы жилищного строительства, наблюдается почти двукратное превышение темпов вывода новых проектов над продажами, что пугает. Однако исследование показало, что застройщики разумно сдерживают старт продаж, тем самым сохраняя баланс спроса и предложения на рынке", - говорит Холопик.

В целом доля квартир, пока не выставленных на продажу, по данным ДОМ.РФ, не изменилась, как и последние два года, она держится около 25%. Притормаживают вывод квартир в продажу пока в основном средние и небольшие застройщики, поясняет директор группы корпоративных рейтингов агентства НКР Александр Диваков. Среди крупных тоже наблюдается коррекция объемов, но пока размер этой коррекции не существенен.

Рост предложения на первичном рынке существенно не сказывается на ценах и вряд ли скажется в ближайшие 6-8 месяцев, отмечает Диваков. Девелоперы, которые умеют гибко управлять операционной деятельностью (а это большинство игроков из топ-50 и ряд девелоперов размером поменьше), могут также притормозить продажи готовых объектов. В отдельных случаях они могут предложить скидки по некоторым лотам в ходе маркетинговых программ. Обваливать цены, даже компенсируя их повышенным спросом, застройщикам невыгодно.

На горизонте полугода у большинства застройщиков есть возможность придерживать цены, не допуская их существенного падения. Средняя операционная рентабельность застройщиков составляет около 30%, что создает им подушку безопасности на определенный срок. У большинства компаний понесенные расходы на реализацию проектов и обязательства перед контрагентами (банки, покупатели) уже захеджированы объемами полученных средств на эскроу-счетах, поэтому каких-то существенных объемов дефолтов или разорений ожидать не стоит, добавляет эксперт. Однако по мере развития негативных сценариев со спросом вероятно пропорциональное снижение объемов бизнеса и увеличения сопутствующих убытков.

Рост предложения действительно важен для усиления конкуренции и ограничения роста цен, считает Попов. Есть яркие примеры, когда ограничения выхода новых объектов (например, в Сочи из-за моратория на согласование новых проектов) приводили к быстрому увеличению стоимости квадратного метра. Но примеров, когда увеличение объема предложения приводило бы к их заметному снижению, пока нет, говорит он.

Эксперты в последнее время неоднократно отмечали существенный разрыв между себестоимостью строительства и рыночными ценами на квартиры. Об этом говорила, в частности, в интервью "РГ" аудитор Счетной палаты Наталья Трунова. Рост рыночных цен быстрее себестоимости, отмечал министр строительства и ЖКХ Ирек Файзуллин на заседании Общественного совета минстроя. Себестоимость "квадрата" в панельном доме стоит около 62 тысяч рублей, при этом иногда такие квартиры продаются по цене в 300 тысяч рублей за кв. м, сказал он.

Между тем опрошенные застройщики отметили, что планов по снижению цен на квартиры у них нет. Помимо собственно строительства есть еще проектное финансирование с процентами за пользование кредитом, а также плановые цены по проекту, согласованные с банком, отмечает директор по продажам ГК "Полис" Яна Вирченко. Застройщикам очень помогают регулировать спрос льготная ипотека и различные субсидированные программы от банков, добавила она. На себестоимость объекта оказывает влияние множество факторов, в том числе - на каких условиях получено проектное финансирование, какие затраты на благоустройство, условия новых контрактов по импортозамещению оборудования и стройматериалов, сообщили в пресс-службе ГК "Первый Трест" (Башкортостан). Ждать от застройщиков больших скидок не стоит, говорят в компании, скорее всего, дисконт будет не более 10-15 % и то в случае пакетного приобретения, например, покупки квартиры и паркинга.

Источник: https://rg.ru/2022/10/17/ceny-prizhilis.html?utm_source=yxnews