Стоит ли покупать новую квартиру именно сейчас и станут ли в 2023 году метры дешевле
Екатерина Максимова
За последние пять лет стоимость квартир на первичном рынке почти удвоилась. Если в 2017 году квадратный метр в новостройке стоил в среднем менее 60 тыс рублей, то к концу 2022 года уже 109,2 тысяч. Только за последние пару лет квартиры прибавляли в цене не менее 20% в год. Поданным Росстата, по итогам первого полугодия текущего года ценовой пузырь продолжал надуваться: средняя стоимость 1 кв. м на первичке выросла на 20,9%. Есть города, в которых рост превысил 30% (Самара +39%, Казань +34%, Ростов-на Дону +30%).
Вопрос года: продолжится ли ценовая гонка?
Руководитель портала ЕРЗ. РФ Кирилл Холопик:
-В условиях проектного финансирования существенного снижения цен на новостройки быть не может. Это увеличивает риски невозврата банкам кредитов, выданных на строительство. При наличии тенденций к падению цен банки притормаживают открытие проектного финансирования на новые проекты, что снижает ассортимент продающихся новостроек и поддерживает цены. Так работает рынок в условиях проектного финансирования. Поэтому стоит ждать не падения цен, а снижения темпов вывода в продажу новых проектов.
Президент региональной ассоциации Российской Гильдии Риэлторов «Гильдия риэлторов Черноземья» Галина Панова:
-Не забываем, что живем в период неопределенности, и у нас отсутствует понимание, как будет складываться меняющаяся структура потребительского спроса. На сегодняшний день много определяющих факторов: геополитика, санкции, цены на стройматериалы, поддержка государства по ипотеке, льготные программы от застройщиков. Эти факторы могут повлиять как в плюс, так и в минус цены.
Если интересуют объекты в жилых комплексах эконом- и комфорт-класса, то здесь все зависит от реализации проекта, ликвидности и инфраструктуры. Но если взять все факторы, застройщики будут планомерно поддерживать политику плавного повышения цен. Немаловажную роль будет играть поддержка государства. Все-таки строительство —драйвер экономики, и точечно будут рассматриваться программы по поддержанию отрасли. Соглашусь также с мнением, что цены достигли потолка, но тем не менее, есть все предпосылки к тому, что цены будут расти.
Управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка:
-На мой взгляд, столичные новостройки в 2023 году будут дорожать, как минимум, на уровне инфляции. Этому поспособствуют, прежде всего, постепенное восстановление спроса благодаря доступной ипотеке и непрекращающийся рост цен на строительные материалы.
Заместитель генерального директора девелоперской компании «Унистрой» Искандер Юсупов:
-Подешеветь вряд ли. Таких предпосылок точно нет. А дорожать новостройки в любом случае будут хотя бы на уровень инфляции, в 2022 году наши проекты валово подорожали на 18%.
Генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби» и Clementine) Алексей Перлин:
-С учетом постоянно дорожающих материалов и ухода из страны ряда крупных поставщиков строительство не может быть дешевым. Соответственно, девелоперы не готовы вести убыточный бизнес и поднимают цены на конечный продукт. Но плюс в том, что два ключевых условия – пониженный спрос и высокая себестоимость – приведут к балансу, то есть квартиры не будут существенно дорожать, равно как и дешеветь.
Пресс-служба ГК «Первый Трест» (Республика Башкортостан):
-Скорее всего, в 2023 году произойдет стагнация цен на первичную недвижимость, так как с 1 января 2023 года ставка по льготной ипотеке повышается на 1%, что в свою очередь итак сделает покупку жилья для многих менее доступной.
Член правления Российской Гильдии Риэлторов, президент ассоциации «Эксперты рынка недвижимости Черноземья» Наталия Колесникова:
-При снижении цен на новостройки маржинальная прибыль застройщиков падает. Поэтому в будущем, скорее всего, на рынке будет небольшой рост цен, но по отдельным объектам застройщики будут делать скидки. Чтобы успеть воспользоваться спецпредложениями, нужно плотно работать с риэлторами, которые быстро и четко отслеживают акции для своих клиентов.
-Возможно будут дешеветь отдельные проекты: низколиквидные, без выраженных конкурентных преимуществ, с высоким объемом нераспроданных квартир. Но глобального «обвала», который каждый кризис обещают скептики, не будет. Стоит понимать, что себестоимость строительства выросла, особенно в проектах с качественной инженерной составляющей, что большинство новостроек реализуется в рамках проектного финансирования, и у застройщиков нет, как раньше, кризиса ликвидности. Предпосылки для роста есть, но смогут ли они реализоваться на фоне сокращения платежеспособного спроса, сегодня остается большим вопросом.
Стоит ли покупать квартиры в новостройках прямо сейчас - под конец года? Ждать еще больших скидок от застройщиков?
Член правления Российской Гильдии Риэлторов, президент ассоциации «Эксперты рынка недвижимости Черноземья» Наталия Колесникова:
-Если вы покупаете квартиру для жизни, то это нужно делать вне зависимости от того, что будет завтра. Если инвестировать в строительный процесс, то сейчас я бы не рекомендовала этого делать, я бы подождала лучших условий.
На рынке продажи жилья строительные компании чаще всего применяют динамическое ценообразование. Это значит, что «на что-то подняли, а на что-то опустили цену», и завтра то же самое. Поэтому, если покупатель хочет увидеть низкие цены, должен рассматривать квартиры не от строителя, а, допустим, от подрядчика, или, возможно, объекты на стадии «котлована» у проверенного застройщика со стабильной финансовой историей.
Президент региональной ассоциации Российской Гильдии Риэлторов «Гильдия риэлторов Черноземья» Галина Панова:
-Глава ЦБ заявила о том, что в 2023 году планируется вводить меры по ограничению рисков в сегменте ипотеки от застройщиков. И сегодня многие банки начинают осторожно работать по таким программам. Соответственно, приятные субсидированные ставки все-таки будут упраздняться и претерпевать изменения. Поэтому я бы утвердительно ответила на вопрос - надо ли покупать сейчас.
Конечно, в этом вопросе большое значение имеет сегмент жилья. В регионах застройщики не делают больших скидок на объекты массового спроса, эконом-класса. В столице в сегменте жилья такие скидки применяются, но это не значит, что в следующем году эта тенденция сохранится. Поэтому лучше синица в руках, и я бы советовала серьезно подумать и решить вопрос покупки.
Генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин:
-У новогодних скидок-2022 есть существенная особенность – их стало гораздо больше. Однако следует учитывать, что начиная с середины ноября рынок жил ожиданием возможной отмены льготной ипотеки, и девелоперы были вынуждены стимулировать спрос, чтобы успеть привлечь новых клиентов. Теперь, когда стало известно, что программу продлили, такой потребности у них больше нет, поэтому пора дисконтов с высокой долей вероятности завершится 31 декабря.
Директор по маркетингу Группы компаний «Монолит» Дарья Осадчая:
-Как показывает практика последних лет, нет лучшего времени для покупки недвижимости, чем сегодня. Приобретать недвижимость сейчас правильно по нескольким причинам. Во-первых, с 2023 года будет увеличена процентная ставка по льготной ипотеке. Всего один процент, но в ежемесячном платеже он отразится в нескольких тысячах рублей. Во-вторых, к концу года застройщики предлагают выгодное дисконтирование и индивидуальные условия покупки.
Директор департамента продаж Sezar Group Денис Демьяненко:
-Принимать решение «покупать или нет», ориентируясь на величину скидки в рекламе, точно не стоит. Практика рынка показывает, что «красивая» цифра часто служит лишь для привлечения внимания и получается за счет искусственного повышения стартовой цены.
Наше мнение: сейчас хороший момент для покупки квартиры на выгодных условиях. Рынок постепенно восстанавливается после шоковых весенних и осенних событий, покупатели возвращаются к планам. Поэтому если у семьи есть потребность в покупке квартиры, лучше не ждать момента, когда произойдет «разворот» в обратную сторону. Сегодня большинство девелоперов предоставляют специальные условия, воспользоваться ими – хорошая возможность. Более существенные скидки маловероятны. Ценовые условия сейчас уже являются или близки к пороговым значениям финансовой модели.
-В преддверии Нового года почти все ведущие девелоперы установили праздничный дисконт на широкий пул квартир. Скидки сейчас в среднем равны 20%, а их максимальный размер достигает 35%. Вероятно, в следующем году клиенты уже не смогут воспользоваться столь щедрыми спецпредложениями.
Отложить покупку, возможно, следует лишь семейным парам с двумя или более несовершеннолетними детьми. В следующем году такие клиенты смогут воспользоваться семейной ипотекой. Если они точно не хотят переплачивать за околонулевые ставки, им следует подсчитать, какой вариант выгоднее: приобрести квартиру с крупным дисконтом в ипотеку по ставке 7% или тот же лот без скидки, но уже в кредит под 6% годовых.
Пресс-служба ГК «Первый Трест»:
-На сегодняшний день очень сложно предугадать, как ситуация будет развиваться в дальнейшем. Но в декабре уже многие застройщики итак предлагают колоссальные скидки. Будут ли они давать ещё большие скидки - зависит от покупательского спроса, на который могут повлиять как возможная вторая волна мобилизации, так и в целом экономическая ситуация в стране. Есть и обратная сторона медали: когда застройщики наоборот могут сократить или полностью отменить скидки. При неблагоприятном развитии событий есть ряд факторов, которые могут повлиять на и без того немаленькую себестоимость строительства в сторону увеличения: повышение ставок по проектному финансированию, невыполнение зарубежными поставщиками условий заключенных контрактов, а также условия закупа и доставки строительных материалов.
Напомним, по прогнозу руководителя портала «Единый ресурс застройщиков» (ЕРЗ РФ) Кирилла Холопика, по итогам 2022 года продажи в новостройках упадут на четверть. По данным IRN.ru даже в Москве к октябрю продажи новостроек рухнули на 40%. И впервые, с момента ввода системы эскроу-счетов, следует из доклада Центробанка, объем денег на счетах сократился (-0,6%). Это говорит о том, что спрос на первичку в России начал снижаться. Драйверами рынка в этом году оставались лишь беспрецедентные скидки от застройщиков (до 30%), против которых ополчился Центробанк, и льготная ипотека, действие которой накануне продлил президент.
