Дефицит и срыв сроков: главные риски рынка новостроек
Фото Сергея Ермохина / ТАСС
Застройщики жилья не могут ни вывести на рынок новые проекты, ни своевременно согласовать с банками условия финансирования уже строящихся домов. В будущем это может привести к дефициту новостроек и срывам сроков ввода
Два последних года застройщики наращивали выручку, запускали все новые проекты, пользуясь подстегнутым льготной ипотекой спросом. После 24 февраля ситуация изменилась: из-за «спецоперации»* на Украине и последовавших санкций против России ключевая ставка выросла до 20%, а многие компании перестали поставлять продукцию в Россию.
Льготная ипотека с 1 апреля подорожала с 7% до 12%, стоимость проектного финансирования даже с учетом господдержки составит 15%, стройматериалы тоже дорожают. Себестоимость растет, а готовность людей покупать дорогие новостройки под вопросом.
Опрошенные Forbes участники рынка вынуждены откладывать вывод на рынок новых проектов, а все силы бросить на достройку уже начатых. По их словам, препятствием для пополнения рынка является не только слишком дорогое проектное финансирование, но и невозможность просчитать финансовую модель будущих строек, а также сомнения в уровне спроса.
Слухи о «заморозке»
С начала марта участники рынка говорили о «заморозке проектов» и «остановке продаж», но причины были разные. Сразу после повышения ключевой ставки до 20% ряд застройщиков приостановили продажи ради пересмотра цен. Одновременно с этим появились сообщения о «заморозке проектов» — речь шла о новых площадках, для которых еще не получено проектное финансирование: старты строек и продаж по ним откладывалась. Следующую волну тревожных слухов вызвали новости об остановке регистрации ДДУ. У этого процесса была уже другая причина — указ об особом порядке регистрации сделок с резидентами «недружественных стран». После разъяснений Росреестра процесс регистрации сделок возобновился.
К началу апреля опрошенные Forbes участники рынка констатируют минимальный вывод новых объемов в продажу и неопределенность с выходом новых проектов и даже новых корпусов в действующих проектах на рынок.
«В последние месяцы было нормой, когда по стране ежедневно выводилось в строительство и продажу 2000 квартир в новостройках. Сейчас этот показатель снизился до 500 квартир», — говорит руководитель портала ЕРЗ.РФ, руководитель аппарата «Национального объединения застройщиков жилья» (НОЗА) Кирилл Холопик.
«Есть ряд застройщиков, которые даже с полученным разрешением на строительство временно заморозили проекты. Есть ряд девелоперов, которые начали строительство за свой счет, но продажи на текущий момент не открыли», — рассказывает управляющий директор «ricci | жилая недвижимость» Оксана Степанская.
Застройщик может приостановить на некоторое время продажи для пересчета цен либо оставить все как есть, но при этом учесть повышение издержек при следующем пересмотре стоимости, объясняет происходящее управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.
В Циан отмечают небольшое снижение количества лотов в продаже для Москвы: в начале марта было 41 200 лотов в строящихся корпусах, на конец марта — 40 600. В остальных городах с населением более 500 000 человек, по данным портала, наблюдается небольшой рост (до 208 000 лотов, +0,8% к февральским показателям).
«В Москве всплеск ажиотажного спроса, в регионах просто нет такого количества людей со свободными деньгами, которые хотят «пристроить» [их] в квадратные метры», — поясняет цифры сотрудник агентства недвижимости. По его наблюдениям, объем предложения новостроек действительно не пополняется.
«Все, что построено или в стадии высокой готовности, выставляется в продажу и продается с наценкой от 15% до 30%. Все, что в начальной стадии, придерживают», — уточняет директор консалтингового агентства GMK Сергей Разуваев.
Без новых проектов
Выход новых корпусов и проектов поставлен на паузу, подтвердили большинство опрошенных Forbes участников рынка, и особенно это характерно для регионов. Относительно глубины кризиса мнения опрошенных экспертов разделились: к пессимизму склонны застройщики, особенно работающие в регионах, к оптимизму — консалтинговые компании, агентства недвижимости и самые крупные столичные девелоперы.
«Наши партнеры девелоперы продолжают реализацию начатых ЖК и апарт-комплексов и не планируют отказываться от новых проектов, которые в настоящий момент находятся на финальной стадии согласования разрешительной документации», — говорит управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
«Сегодня все наши проекты строятся по плану, строительные процессы являются непрерывными, поэтому останавливать их долго и невыгодно», — рапортует управляющий директор группы «Самолет» Андрей Иваненко. От новых проектов «Самолет» действительно не отказался, 31 марта компания озвучила параметры ее первого ЖК во Владивостоке.
По строящимся объектам заморозки нет, а в жилом строительстве и быть не может, поскольку стройки строго контролируются кредиторами в лице банков и будут завершены в любой ситуации, уверен генеральный директор Российского аукционного дома (РАД) Андрей Степаненко.
Московские девелоперы пока не сворачивают покупки.
«Пора думать о том, как приобретать площадки, потому что мы достаточно быстро застроим то, что у нас уже куплено», — заявила в ходе дискуссии «Пульс жилищной отрасли: обвал или новый виток развития» вице-президент, руководитель финансового и административного блоков ГК «Инград» Марина Заболотнева.
Степаненко из РАД констатирует, что спрос на площадки под строительство не спадает. «Пока у нас метут все. И частные инвесторы, и компании вкладываются в недвижимость на волне грядущей инфляции», — отмечает он.
Застройщики из регионов настроены менее позитивно. «Сложнее всего с новыми проектами, по которым еще не получено проектное финансирование. Эти объекты в настоящий момент приостановили, поскольку получение проектного финансирования временно невозможно», — сетует директор по маркетингу ижевского застройщика «Талан» Наталья Гарифуллина (компания работает в нескольких регионах).
«Мы действительно заморозили старт продаж новых объектов. Плюс мы приостановили продажи в ряде действующих проектов», — добавляет заместитель генерального директора девелоперской компании «Унистрой» из Татарстана Искандер Юсупов.
«Статистику собрать сложно, потому что сейчас все воздерживаются от официальных заявлений, но мы знаем, что некоторые стройки в регионах действительно останавливаются», — отмечает коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент» Александр Коваленко.
«Девелоперы не спешат выводить новые проекты, поскольку необходимо завершить анализ текущей ситуации, внести коррективы в собственные стратегии развития, спрогнозировать спрос и себестоимость строительства», — резюмирует руководитель группы инвестиционного анализа Accent Capital Игорь Талалов.
Как дорожают стройки
Стройматериалы дорожают, к тому же девелоперам приходится искать новых поставщиков, рассказали участники рынка. Металл, с подорожанием которого связывали рост цен на новостройки в два предыдущих года, по словам опрошенных экспертов, перестал быть главной проблемой.
«Цены на металл стабильно росли в последние пять лет, и на все геополитические события последнего месяца рынок отреагировал очень нервно: вначале действительно произошел рост цен, но в последнюю неделю мы наблюдаем стабилизацию и даже некоторое снижение», — рассуждает генеральный директор завода металлоконструкций МАМИ Александр Царев.
Это подтверждают и участники рынка недвижимости.
«На фоне ограничения экспорта цены на металл продемонстрировали снижение, чего пока нельзя сказать о других строительных материалах», — говорит руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев.
«Проблем с металлами нет», — констатирует вице-президент — руководитель блока девелопмента «Интеко» Станислав Фролов.
Однако другие стройматериалы и оборудование для строек дорожают либо становятся недоступным из-за санкций, сетует он.
«В настоящий момент самый серьезный дефицит ощущается по электромеханическому оборудованию и материалам. Некоторые западные компании приостановили поставки и пока не принимают новые заказы. Такая же ситуация с «дочками» производителей из Евросоюза по направлениям «сантехника», «отопление», «вентиляция». Мы ведем работу по замене этих составляющих на аналоги из Китая и Турции», — говорит Фролов.
О сложностях с приобретением лифтового и насосного оборудования рассказали все опрошенные участники рынка.
«В проектах бизнес-класса и выше доля экспортируемой продукции составляет 50% и более. Прежде всего это лифты, инженерное и климатическое оборудование, стеклопакеты, отделочные материалы для фасада, мест общего пользования и квартир. При этом аналоги производства Китая, Индии или Турции зачастую уступают по технологичности и качеству изделиям топовых мировых производителей», — сетует совладелец группы «Родина» Владимир Щекин.
«Мы с большим усилием смогли завершить без существенных потерь один из проектов, так как для нас стало проблемой неожиданное завершение отношений с зарубежной компанией-поставщиком лифтов. Также возникли проблемы с закупкой отделочных материалов, которые были предусмотрены спецификацией», — говорит основатель строительно-инвестиционного холдинга AAG Александр Завьялов.
Дорожают и материалы местного производства, жалуются застройщики. В среднем за последний месяц материалы, используемые нами для черновой отделки, показали прирост на 10%, чистовой — на 15-20%, отмечает представитель пресс-службы застройщика «Брусника».
«Поставщики кирпича подняли цену на 40% по сравнению с декабрем 2021 года, электрический кабель в прошлом году вырос в цене на 64%, аналогичный рост он показал уже за I квартал — вырос в цене на 65%. Пазогребневые плиты с начала этого года подорожали на 41%, кладочный раствор — на 21%, бетон — на 13%, минеральная вата — на 14%, плиты перекрытия — на 9%. По некоторым позициям цены выросли в три раза. С учетом больших объемов затраты выросли очень значительно, что, в свою очередь, не может не сказаться на себестоимости строительства», — перечисляет заместитель генерального директора девелоперской компании «Унистрой» Искандер Юсупов.
Иногда причиной роста цен является попытка производителей воспользоваться ситуацией, говорят представители строительных компаний. «За последний месяц практически в полтора раза подорожал щебень. Что весьма удивительно, поскольку навигация в России еще не началась и запасы щебня у поставщиков по большей части были закуплены еще по старым ценам», — недоумевает генеральный директор ГК «Нижегородская девелоперская компания» Михаил Иванов.
Подорожание некоторых стройматериалов, в частности цемента, — это вопрос краткосрочного периода, говорит Холопик из ЕРЗ. По его словам, как только произошел всплеск курсов валют, ряд производителей, имеющих импортные составляющие, заморозили продажи, а другие подняли цены до небес.
«Кроме того, ряд застройщиков, имеющих запас финансов, решили закупить стройматериалы с запасом на три-четыре месяца вперед. Поэтому в начале марта взлетели цены и образовался дефицит некоторых видов стройматериалов, в числе которых цемент, газосиликатные блоки и многое другое. Сейчас ситуация с курсом валюты нормализовалась. Цены откатываются назад, дефицита практически нет», — объясняет Холопик.
Золотые работники
Дорожает и рабочая сила, причем застройщики вынуждены балансировать между необходимостью экономить средства и удержать рабочих, говорят участники рынка. «Мы, например, постараемся зафиксировать те финансовые условия, которые были изначально оговорены с нашими специалистами, но оставим в штате только самых необходимых. На сегодняшний день любые затраты — это роскошь. На мой взгляд, стоит ожидать сжатия персонала и застройщики будут максимальное количество всех услуг покупать извне, а не содержать внутри», — сетует Завьялов из AAG.
«Зарплаты строителей существенно росли в последние годы, но сейчас все сосредоточены на снижении затрат, чтобы продолжать работу. Зарплаты как минимум останутся на том же уровне, но не исключено и сокращение ФОТ», — отмечает руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens Наталья Осетрова.
«Дефицит строителей есть, поднять зарплаты мы не можем. Вывод: дефицит только усилится», — говорит руководитель строительной компании, пожелавший остаться анонимным. «Уровень зарплат остался на прежнем уровне, а расходы людей в связи с инфляцией выросли, поэтому часть рабочих из средней Азии, которые планировали вернуться в Россию, сейчас переориентируются на другие страны», — рассказал представитель пресс-служба ГК «Первый трест».
Рабочие, судя по сообщениям в СМИ, действительно уже покидают Россию.
Зависимость от банков
Одна из основных причин остановки действующих строек, задержки сроков ввода домов в эксплуатацию и отказа от новых проектов — сложности во взаимоотношениях с банками, которые финансируют стройки. В изменившихся условиях (рост ключевой ставки, подорожание либо недоступность стройматериалов, снижение темпов продаж) застройщикам необходимо согласовать с банками новую финансовую модель, получить дополнительное финансирование по приемлемым ставкам.
«Много застройщиков оказались в ловушке из-за того, что перевыполнили планы продаж в предыдущие периоды, — говорит Коваленко из «РКС Девелопмент». — 70% дома было продано на ранних этапах, когда велись дешевые работы. Сейчас, когда приходится пересматривать сметы, упаковывать разницу в цене придется в стоимость оставшихся 30% квартир, то есть они должны подорожать очень сильно, иначе девелопер уйдет по проекту в ноль или в минус».
Застройщики, которые планировали быстрее наполнять счета эскроу, сейчас чуть приостанавливаются в темпах реализации, чтобы была возможность какого-то маневра с себестоимостью проекта, полагает финансовый директор ГК «Метрикс Development» Александр Спасов.
Застройщикам придется открывать дополнительные кредитные линии и сокращать свою чистую прибыль или продавать оставшиеся квартиры дороже, но здесь появляется другой риск — это уровень покупательской способности конечного потребителя, говорит Зайцев из «Этажей».
«Например, в наших договоренностях с банками модель подвергается испытанию на отметке 15%, при этом такое изменение считается по любому из параметров: 15%-ный прирост себестоимости с сохранением цен продаж или 15%-ное падение спроса при сохранении текущей себестоимости», — объясняет Завьялов из AAG.
Некоторые стройки замораживаются из-за того, что банки не имеют возможности быстро согласовать предложенные застройщиком изменения, говорит представитель крупной девелоперской компании. «Мы подали пакет документов с новыми расчетами в связи с подорожанием стройки и новыми темпами продаж. В банке нам ответили, что рассмотреть это смогут только через восемь месяцев», — сказал он.
Ряд опрошенных участников рынка, напротив, говорят о том, что банки лояльны и настроены на понимание. «Многие банки готовы идти на увеличение как лимитов, так и сроков строительства по текущим объектам», — отмечает представитель пресс-службы ГК «Первый трест».
«Лояльность со стороны банков в вопросе проектного финансирования получают компании с хорошей кредитной историей, им банки допускают увеличение бюджетов на те или иные виды работ без дополнительного согласования. Например, Сбербанк это практикует для своих постоянных партнеров», — говорит представитель девелоперской компании, пожелавший остаться анонимным.
В лучшей ситуации находятся те компании, у которых есть собственные средства: они могут себе позволить дофинансировать из них стройки, рассуждает представитель компании-застройщика. «Это, конечно, потеря выручки, но возможность не нервировать банк сейчас дороже денег», — констатирует он.
Зато компании, активно использовавшие облигационные займы, сейчас в зоне риска, добавляет Таланов из Accent Capital. «Огромному количеству эмитентов становится недоступным рефинансирование на долговом рынке с учетом текущей ключевой ставки 20%, то есть погашать старые выпуски облигаций за счет размещения новых. В результате невозможности рефинансировать долг по текущим ставкам дефолты по многим корпоративным бумагам высоковероятны», — рассуждает он.
«Тем более что девелоперы сейчас не в топе предпочтений инвесторов, поскольку маржинальность бизнеса может сократиться, а сама отрасль традиционно считается одной из наиболее рискованных с точки зрения проблемной задолженности. В условиях наличия более привлекательных альтернатив инвесторы не спешат покупать бумаги застройщиков», — добавляет эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Игорь Галактионов.
Срыв сроков
Перечисленные проблемы могут привести к срыву сроков ввода домов. Моратории на банкротство и на признание объектов проблемными снимает часть рисков с застройщиков, но ставит под вопрос права дольщиков, говорят опрошенные эксперты.
«Не просто так введены моратории на банкротство и признание объекта проблемным. Сроки будут скорректированы, причем у многих», — прогнозирует руководитель девелоперской компании.
«В текущей ситуации сроки могут чуть корректироваться из-за необходимости замены тех же материалов, из-за задержек поставок, потому что отделочные материалы в основном иностранные и по таким проектам как раз небольшие просрочки по сдаче могут быть допустимы, чтобы не было соблазна банкротить компании», — полагает Спасов из «Метрикс Development».
«Власти очень хотят, чтобы стройки были завершены любой ценой. Задержка — это не страшно, лишь бы достроили сами, но следить за процессом все равно будут», — говорит представитель компании-застройщиков, уточняя, что речь идет о заявлении «Дом.РФ».
Однако указанная мера вызывает беспокойство в части прав дольщиков, отмечают некоторые участники рынка. «Пока до конца не ясно, каким образом будут защищены права граждан, если корпус не включен в Единый реестр проблемных объектов. Надеюсь, что власти предусмотрят отдельный порядок, направленный на урегулирование данного вопроса», — рассуждает Коркка из «Метриум».
Мораторий на банкротство и признание объектов проблемными даст шанс для манипуляций этой инициативой недобросовестным компаниям, считает Завьялов из AAG. «В случае моратория на банкротство непонятно, сколько должны будут ждать дольщики получения своих квартир, поэтому это палка о двух концах», — рассуждает Юсупов из «Унистрой».
* Согласно требованию Роскомнадзора, при подготовке материалов о специальной операции на востоке Украины все российские СМИ обязаны пользоваться информацией только из официальных источников РФ. Мы не можем публиковать материалы, в которых проводимая операция называется «нападением», «вторжением» либо «объявлением войны», если это не прямая цитата (статья 53 ФЗ о СМИ). В случае нарушения требования со СМИ может быть взыскан штраф в размере 5 млн рублей, также может последовать блокировка издания.
