2 июля 2025 г.

В чем разница между квартирами и апартаментами

В крупных городах застройщики все чаще предлагают апартаменты. Визуально сложно понять, в чем разница между апартаментами и квартирами. У каждого типа жилья есть свои плюсы и минусы. Некоторые особенности выгодны застройщику, другие стороны привлекательны для покупателя. Рассмотрим отличия покупки апартаментов от квартиры, действующее законодательство о недвижимости, правила получения налоговых вычетов.

Что такое апартаменты

С юридической точки зрения, это объект, предназначенный для временного проживания. Закон относит их к помещениям нежилого типа, но на практике многие проживают в них с комфортом на постоянной основе. Часто апартаменты строятся в бизнес-центрах, вместе с офисами, коммерческими объектами. Они могут входить и в отдельно построенное здание с огороженной территорией, паркингом, площадкой для детей.

Типы апартаментов

Перечислим основные форматы:

апарт-отель. Это гостиница с номерами-студиями до 25 кв. м и апартаментами до 40 кв. м. Жилой комплекс предусматривает полный или частичный гостиничный сервис. Апарт-отели могут строиться отдельно или на одном этаже – несколько квартир принадлежат одному человеку. В планировке – зона для приготовления пищи, ванная, спальное место. Гостиничные услуги предусматривают регулярную уборку, стирку, доставку продуктов в номер;
кондо-отель – сочетание кондоминиума и отеля. Это совместное владение отельным комплексом с участками земли, на которых расположена недвижимость. Все здания, инфраструктура, окружающая территория принадлежат нескольким инвесторам. Управление и благоустройства лежат на операторе – управляющей компании. В услуги оператора входит поиск, привлечение клиентов, организация видеонаблюдения, охрана. Владельцы несут обязательства по взносам на ремонт, страховым выплатам, они перечисляют налог на недвижимое имущество;
многофункциональные комплексы. В здании – помещения различной категории – жилые квартиры и апартаменты. Они находятся в общем холле, лестницы и лифты тоже общие. На территории могут быть развлекательные центры, спортивные клубы, магазины. Основной плюс – удобство для жильцов. Чтобы пообедать в кафе или отнести белье в химчистку, не нужно выходить за пределы комплекса. По коммерческим планировкам есть лимиты – на территории нельзя размещать кинотеатры и другие крупные объекты;
наемный дом. Это многоквартирный комплекс, объекты в котором сдаются в аренду на долгий срок – на десятки лет. Наниматели живут в помещениях постоянно, но не могут стать их собственниками. У комплекса только один собственник, при этом гостиничный сервис не предоставляется. Собственник сам обслуживает наемный дом или доверяет это управляющей организации.

Сегодня в РФ строятся апарт-отели и комплексы с апартаментами. Четкого определения у такой недвижимости нет, существующие названия применяются как рекламные обозначения.

Основные отличия

Главное отличие – в правовом статусе. Отдельного закона об апартаментах в России нет. По жилищному законодательству они не относятся к жилым объектам, так как имеют коммерческое предназначение. На практике эта недвижимость вполне пригодна для жизни. Рассмотрим критерии, по которым различаются типы недвижимости.

Предназначение

ЖК РФ относит к жилым объектам дом, его отдельную часть, квартиру, комнату. Законодательство о жилых помещениях не распространяется на апартаменты, при этом они могут быть комфортабельнее квартир.

Есть и плюс – при желании собственник может перевести апартаменты в жилой статус. Для этого объект должен соответствовать требованиям ЖК РФ (быть безопасным, оснащенным инженерными коммуникациями, защищенным от проникновения дождевых и грунтовых вод).

Возможность регистрации

Владельцы квартир оформляют постоянную регистрацию. В апартаментах нельзя зарегистрироваться на постоянной основе. Выход – оформление временной регистрации, которую нужно продлевать ежегодно. При размещении объекта на территории гостиницы или отеля временная регистрация оформляется на пять лет, далее ее необходимо продлевать.

Важно: если объект строится для офисов, зарегистрироваться в нем нельзя.

Налог

Владельцы недвижимости ежегодно перечисляют налог на такое имущество. Сумма зависит от кадастровой стоимости. Большинство собственников квартир перечисляют платеж в размере до 0.15 процентов от кадастрового значения. Налоговый платеж для апартаментов рассчитывается по назначению участка земли. С территорий, предназначенных для гостиниц, выплачивается налог в размере 0.5 процентов. Налог для общественно-деловых объектов – 2 процента.

Коммунальные платежи

Квартира – жилой объекта, тарифы на который устанавливаются, контролируются государством. Если управляющая компания, коммунальные службы повышают цены, можно обратиться в Роспотребнадзор, органы прокуратуры, составить исковое заявление в суд. Контролирующие органы могут вынести предписание сделать перерасчет.

Тарифы для оплаты апартаментов контролируются не так строго. Будьте готовы платить на 15-30 процентов больше каждый месяц. Есть и плюс – вы не будете делать регулярные взносы на капитальный ремонт.

Особенности строительных стандартов

Жилые комплексы нельзя строить в непосредственной близости от заводов, производственных предприятий. Инфраструктура предусматривает школы и детские сады в районе. Количество этажей, квартир на каждом этаже, уровень шума регулируются строительными нормативами. При обнаружении недостатков в ходе приемки дома застройщик должен устранить их в установленные сроки.

Санитарные, технические нормы для апартаментов не такие строгие. При строительстве достаточно соблюдать противопожарные нормы. Расстояние до производственных объектов не регулируется законом. Тем не менее, многие застройщики возводят апартаменты в районах с развитой инфраструктурой, рядом с бизнес-центрами, ресторанами, школами, салонами красоты.

Налоговый вычет

При покупке квартиры владелец может подать заявление в ФНС для получения налогового вычета. Налоговые органы вернут до 260 тыс. рублей и до 390 тыс. рублей за проценты по ипотечному кредиту. При покупке апартаментов налоговые вычеты не перечисляются. Однако такую недвижимость проще применять в коммерческих целях – ее легко сдавать в посуточную, долгосрочную аренду для получения регулярной прибыли.

Цены

Участки земли для коммерческих объектов дешевле, чем для жилых комплексов. Так как на апарт-комплексы действует меньше ограничений, его проще построить. Цена на апартаменты ниже на 25 процентов по сравнению с квартирами. Эту недвижимость нельзя купить по ипотечным программам, но у многих застройщиков есть свои программы с беспроцентной рассрочкой. По ним можно делать регулярные платежи за недвижимость без переплаты в период строительства комплекса, сдачи в эксплуатацию.

Изъятие недвижимости за невыполнение финансовых обязательств

По закону нельзя изъять за долги перед кредиторами единственный жилой объект, где находится собственник, члены его семьи. Суд может забрать апартаменты как коммерческую недвижимость, на них не распространяется исполнительский иммунитет. Однако и с квартирами не так все радужно. Многие покупают жилье в ипотеку. Суд может забрать ипотечное жилье, долг по которому еще не погашен, даже если оно является единственным.

Плюсы и минусы апартаментов

У каждой недвижимости есть свои достоинства и недостатки. Нельзя считать, что апартаменты – это непригодный для жизни объект, а квартира точно будет комфортной. Перечислим достоинства апарт-комплексов:

цена на 15-25 процентов ниже по сравнению с жилой недвижимостью. Многие девелоперы предлагают скидки, устраивают распродажи;
простая перепланировка. Для перепланировки квартиры нужно собрать пакет документации, составить технический план, получить разрешение от управляющей компании, контролирующих органов. Некоторые изменения запрещены (например, перенос «мокрых» зон). Провести перепланировку в апартаментах проще и дешевле. Вы можете создать комфортное жилье с перегородками для обеспечения приватности, расширить комнату, зонировать пространство;
большой выбор. Вы можете выбрать апартаменты недалеко от вашей работы, в центре города с развитой инфраструктурой – банками, медицинскими центрами, кафе. Некоторые планировки строятся в историческом центре или в живописном месте, в туристическом кластере;
гибкость статуса. Вы можете жить в апартаментах несколько лет с временной регистрацией, а затем перевести объект в офис или салон красоты, чтобы получать прибыль. Для согласования нужно минимум документов.

Есть и недостатки:

нет постоянной регистрации. «Прописка» может потребоваться для участия в федеральных льготных программах, например, для получения путевки в санаторий;
повышенные ставки по кредитам. На апартаменты не распространяется льготное ипотечное кредитование;
управляющая организация может без контроля увеличивать цены на коммунальные платежи. Для решения жилищных вопросов не нужно участие жильцов;
нет строгих санитарных норм, требований к техническому состоянию, характеристикам недвижимости;
собственники не могут получить налоговый вычет.

Закон об апартаментах

В 2021-м году в Государственную думу поступил законопроект, связанный с определением юридического статуса апартаментов. Инициаторы предлагали перевести их в положение жилой недвижимости. Этот проект не утвердили, поэтому до сих пор апартаменты относятся к коммерческим планировкам.

По этому проекту предполагалось, что закон будет распространяться на новостройки, где есть квартиры и апартаменты. У этих комплексов будет новый статус – многофункциональные здания.

Если апартаменты в таких зданиях приравняют к обычным квартирам, расчеты с застройщиками будут проходить через эскроу-счета для защиты интересов покупателей. Эскроу-счет – инструмент для взаиморасчетов, в котором деньги замораживаются до выполнения продавцом своих обязательств (до сдачи объекта в эксплуатацию). При нарушении условий договора деньги перечисляются обратно покупателю.

По новым правилам, на апартаменты будут распространяться положения Жилищного кодекса. Это значит, что тарифы на коммунальные услуги будут такими же, как цены в квартирах. Управляющие компании не смогут бесконтрольно повышать цены. Главный плюс возможного закона – возможность оформить в апартаментах постоянную регистрацию.

Неизвестно, будет ли принят новый закон, однако при его утверждении цены на апартаменты приблизятся к стоимости квартир.

Когда лучше купить апартаменты

Покупка апартаментов будет выгоднее вложений в квартиру в нескольких случаях. Первый – вы не собираетесь жить в них все время и передать по наследству детям. Через несколько лет можно продать апартаменты и купить жилую недвижимость.

Иногда такая планировка удобнее из-за работы или учебы. Вы можете купить апартаменты близко к своему офису, чтобы добираться на работу пешком – экономия на транспортных расходах будет существенной.

Апартаменты подходят для коммерческих целей – в одной комнате можно обустроить маникюрный кабинет, а в другой жить. Вы можете сдавать апартаменты, не боясь недовольства со стороны соседей. Здесь можно быстро провести перепланировку – разделить общую площадь на комнаты, сдавать их сразу нескольким жильцам.