Перепланировка в ипотечной квартире - все, что нужно знать

Квартира – это место отдыха, встреч с друзьями, ужинов в кругу семьи. Каждая деталь должна быть удобна, каждый квадратный метр – использоваться по назначению. Для повышения комфорта, функциональности жилья владельцы проводят перепланировку – сносят стены, объединяют комнаты, расширяют дверные проемы. У перепланировки квартиры в ипотеку есть свои нюансы. Расскажем, нужно ли согласовывать такие работы с банком, и чем грозит самовольное изменение планировки.

Содержание

1. Что пишут о перепланировке в ипотечном договоре
2. Когда нужно согласовывать перепланировку
3. Как согласовать перепланировку с банком
4. Документы для согласования
5. Уведомление страховой компании о перепланировке
6. Последствия самовольной перепланировки
7. Покупка квартиры с перепланировкой

Что пишут о перепланировке в ипотечном договоре

В соглашении об ипотечном кредитовании стороны определяют условия сотрудничества. В нем указываются обязательства по регулярным платежам, ответственность за недвижимость. До погашения ипотеки жилье – обеспечение выполнения финансовых обязательств. Квартира находится в залоге у банка, в интересах которого – поддерживать на нее стабильную цену, не допуская снижения.

Поэтому некоторые банковские организации не разрешают проводить перепланировку или устанавливают существенные ограничения на работы (нельзя сносить стены, устанавливать новые). Перепланировка в ипотечной квартире возможна, если договор не устанавливает обратное. В любом случае перед проведением определенных работ их нужно согласовать. Банки могут устанавливать дополнительные требования (например, с момента заключения договора должно пройти минимум год).

Ремонт не нужно согласовывать с банком, если вы полностью выплатили ипотечный кредит. В этом случае квартира становится вашей собственностью. Тем не менее, снос несущих конструкций нужно согласовывать в жилищной инспекции или городской администрации. Самовольные действия повышают риск обрушения конструкций, создают опасность для других жильцов.

Когда нужно согласовывать перепланировку

Процедура перепланировки регулируется гл. 4 ЖК РФ. Предварительное согласование с банком, официальными инстанциями не нужно при проведении косметического ремонта, замене окон, дверей, смене напольного покрытия. В ходе перепланировки меняются границы, площадь объекта. Это требует предварительного обращения в жилищную инспекцию. Согласование перепланировки квартиры в ипотеке с этим органом нужно в таких случаях, как:

• перенос санузла, ванной комнаты, других «мокрых» зон;
• изменение размеров, устранение дверных проемов, создание проемов в других стенах;
• снос перегородок между комнатами, строительство новых (иногда вместе с этим владельцы хотят изменить назначение объекта, например, создать офис, массажный кабинет);
• расширение площади за счет других комнат.

Для ипотечных квартир представители инспекции попросят вас предъявить письменное разрешение от кредитора. Чем сложнее, специфичнее работы, тем выше вероятность отказа. Банк в первую очередь думает о возможности продажи залогового имущества.

В зависимости от сложности работ, норм законодательства выделяют такие виды ремонта, как:

• Изменения, для которых нужно получить разрешение по федеральному закону. Это увеличение размеров комнаты за счет других объектов.
• Корректировки, для которых не нужно получать согласие. Это простой косметический ремонт (оклейка обоев, укладка нового напольного покрытия).
• Изменения, которые нужно вносить в технический паспорт, при этом они не относятся к сложным. Пример – изменение площади ванной комнаты, туалета, объединение ванной и санузла.
• Изменения с разработкой типового проекта и получением нового технического паспорта.

Как согласовать перепланировку с банком

Перед согласованием разработайте проект или эскиз. Для его разработки нужен поэтажный план, который можно заказать в БТИ. На ксерокопию плана наносится красная разметка с изменениями. Проект разрабатывается в специализированных организациях с допуском СРО. В этой же организации вам выдадут заключение о состоянии несущих стен.

Следующий этап – согласование с банковской организацией. Для этого обратитесь в банк с заявлением, разработанным проектом. Процесс не быстрый – на согласование уходит несколько недель. Если банк согласился на перепланировку, он может направить клиенту распоряжения:

• предъявление документов на процедуру (заемщик должен предоставить их в течение нескольких месяцев);
• выполнение работ в установленные сроки (полгода с момента получения разрешения);
• перерегистрация технического паспорта;
• получение выписки из реестра недвижимости.

Документы для согласования

Перед отправкой заявления в банк соберите пакет документов. Вам понадобятся:

• план квартиры;
• правоустанавливающие документы на собственность (договор купли-продажи);
• разработанный проект;
• заключение о состоянии несущих стен и других конструкций;
• акт от комиссии по приемке.

В зависимости от региона, список документов может меняться. Перед подачей официальных бумаг изучите ипотечное соглашение, нормы местного законодательства.

Уведомление страховой компании о перепланировке

Как узаконить перепланировку в ипотечной квартире? Для согласования действий нужно проинформировать не только банк, но и страховую организацию, в которой заемщик страховал жилье.

При оформлении договора страхования цена на услугу зависит от особенностей объекта недвижимости. При изменении планировки меняются технические характеристики имущества, а значит, это может повлиять на стоимость полиса.

В договоре указываются сведения о застрахованной квартире, общая, жилая площадь. После изменения планировки количество квадратных метров, пригодных для жилья, поменяется. В страховую компанию нужно предоставить документы, подтверждающие новые параметры. Далее в соглашение вносятся корректировки.

Последствия самовольной перепланировки

Неузаконенная перепланировка квартиры в ипотеку несет в себе риски для заемщика. Банк регулярно проверяет, в каком состоянии находится залоговое имущество. По согласованию с заемщиком сотрудники банка могут прийти к нему домой. При обнаружении неправомерной перепланировки заемщика ждет штраф за нарушение условий договора. За узаконивание работ придется заплатить. При оформлении новой страховки, внесение изменений в старую владелец столкнется с дополнительными расходами.

Самое неблагоприятное последствие – отзыв кредитного договора. Это условие может содержаться в ипотечном соглашении. Отзыв кредита будет сложно оспорить в суде, а значит, вы потеряете уже внесенные за ипотеку деньги.

За нарушение жилищного законодательства предусмотрена ответственность (до 2.5 тыс. рублей штрафа для физического лица). Вам предстоит узаконить проведенные работы или вернуть квартиру в первоначальное состояние (объем работ в этом случае будет большим). Выбор способа – узаконение или возврат в прежнее состояние – на усмотрение банка или представителей жилищной инспекции.

Приведем перечень действий, которые не получится согласовать:

• объединение кухни и комнаты;
• размещение «мокрых зон» над комнатами на нижних этажах;
• расширение пространства кухни за счет ванной комнаты, туалета, кухни;
• перенос радиаторов отопления на лоджию;
• помещение в конструкцию стен канализационных стояков, труб для газоснабжения;
• переустройство чердачных помещений, изменение лоджий, террас;
• обустройство теплых полов с коммуникациями от общедомовых систем.

Если в вашем проекте есть такие изменения, вам откажут в перепланировке, а уже созданные конструкции придется демонтировать, чтобы вернуть квартире прежний вид.

Покупка квартиры с перепланировкой

При покупке квартиры проверьте, какие действия проводились с этим объектом. Перед подписанием договора о покупке убедитесь, что перепланировка проводилась по всем правилам, была согласована с банком, официальными инстанциями. При осмотре запросите актуальный технический план. Убедитесь, что оконные, дверные проемы, перегородки находятся там, где сделаны пометки.

При обнаружении несоответствий можно отказаться от покупки или попросить продавца согласовать изменения. Не покупайте недвижимость с несогласованной перепланировкой. Все проблемы от такого решения перейдут к вам, а значит, вы понесете убытки при согласовании или новом ремонте.

Таким образом, изменение планировки ипотечной квартиры возможно, если запрет прямо не установлен банком в договоре. В большинстве случаев ремонт потребуется согласовать с жилищной инспекцией, запросить предварительное разрешение у банка. Проект перепланировки нужно заказывать в организации с аккредитацией и допуском СРО – так у заемщика будет больше шансов на положительное решение.