Общая собственность: виды и особенности

Недвижимость может находиться в собственности одного лица или нескольких человек. Законом не ограничивается количество лиц-собственников. При покупке жилья в совместной собственности покупателю нужно знать, какой пакет документов должен передать продавец, какие есть риски, подводные камни. Приведем понятия долевой и совместной собственности, расскажем об их различиях, правилах оформления сделок купли-продажи.

Содержание

1. Понятие долевой собственности
2. Понятие совместного режима собственности
3. Совместная собственность и долевая собственность: разница
4. Как купить квартиру, которая находится в совместной собственности
5. Как правильно купить долю в квартире
6. Основные риски при покупке объекта в долевом режиме

Понятие долевой собственности

Это юридический статус, возникающий при приватизации, получении квартиры по наследству, раздела объекта после расторжения брака. У каждого владельца есть определенная доля в недвижимости.

1. Они могут быть одинаковыми или неравными. Расчет ведется в процентах или дробях (например, одна треть квартиры).
2. Размер определяется законодательством или по заключенному соглашению лиц.
3. Размер может меняться при переходе правомочий (после продажи доли).

У лица-собственника есть право свободно распоряжаться своей частью имущества, не согласовывая свои действия с остальными владельцами. Долю можно отдать по договору купли-продажи, дарения, по завещанию. При реализации объекта учитывается право на преимущественную покупку. Это право означает, что при продаже лицо обязано предложить долю сначала остальным собственникам. Если владельцы не захотят выкупить объект, его можно передать посторонним покупателям на аналогичных условиях. При нарушении правила преимущественной покупки сделку можно оспорить в судебном порядке.

Главное достоинство такого режима – сособственники могут распоряжаться своей частью. Доли можно дарить, сдавать в аренду, продавать, завещать другим лицам. Нет никаких ограничений, кроме приоритетного права на покупку.

При аресте доли одного владельца за задолженности, другие части квартиры сохраняются за сособственниками. На них суд не может наложить арест.

Главный недостаток – доля не всегда означает целый объект. Пример – двухкомнатная квартира с четырьмя сособственниками. Иногда доля не распространяется на обособленную комнату. В квартире есть зоны, которые физически не получится поделить.

При невозможности договориться с другими лицами, невозможности физического отделения части нужно обращаться в суд. Судебные разбирательства по этому режиму сложные, длятся годами.

Собственник комнаты может поселить туда арендаторов, приглашать гостей без разрешения других владельцев. Неприятные соседи сделают проживание в долевой квартире невыносимым.

При выделении долей в порядке наследования наследодатель определяет их размер сам, по личным мотивам. При приватизации участники получают равные части, однако они могут договориться о других размерах. Главное – подтвердить, что для увеличения площади есть основания.

Понятие совместного режима собственности

Как правило, это имущество супругов, которое они приобрели в период зарегистрированных семейных отношений. У мужа и жены – одинаковые права на распоряжение активами, но решение об их реализации должно приниматься совместно. Если человек хочет продать свою часть, нужно разделить объект на доли. Все собственники дают согласие на раздел. При отсутствии согласия процедура проводится через суд.

Основное отличие долевой и совместной собственности – совместным имуществом не получится свободно распоряжаться, а значит, при заключении сделок могут возникнуть сложности. По ст. 244 ГК РФ общая собственность признается долевой. Пример – несколько человек покупают дом. Совместный режим возникает в определенных случаях. Пример – фермерские хозяйства или покупка квартиры в браке.

Такие примеры долевой и совместной собственности позволяют лучше понять различия между этими режимами. Приведем основные плюсы совместного режима:

1. У собственников равные права, ответственность. Они поровну оплачивают коммунальные услуги, вносы на капитальный ремонт, другие обязательные платежи.
2. Налоговый платеж на имущество распределяется между всеми собственниками, что снижает финансовую нагрузку на каждого человека.
3. Суд не может наложить ограничения на эту недвижимость в ходе разбирательства с одним владельцем.

Есть и недостатки. На такой режим оформляется один документ. Если владельцы живут в разных городах, это неудобно. Когда будет нужен документ о собственности, его придется забирать лично или отправлять по почте. Доходы от аренды распределяются поровну между владельцами. При наличии несовершеннолетнего владельца все сделки по реализации квартиры проводятся с участием представителей органов опеки. Налоговый вычет разделяется между участниками по договоренности. Для продажи недвижимости или сдачи по договору аренды нужно согласие от других владельцев.

Совместная собственность и долевая собственность: разница

Объект находится в общем режиме при невозможности выделения долей или при решении лиц-собственников владеть недвижимостью совместно. Такая ситуация возникает при зарегистрированном браке. По закону имущество, нажитое мужем и женой – общее. Так, супруги купили загородный дом через три месяца после свадьбы. Дом будет в режиме совместной собственности, даже если договор подписала только жена. Собственность считается общей и при регистрации жилья на одно лицо. У второго человека будут такие же права на недвижимость.

Исключение из ситуации – заключение брачного договора. У этого соглашения приоритет перед законом. По брачному договору супруги могут поделить недвижимость по своему усмотрению, в том числе ипотечное жилье. Заключить договор можно до регистрации брака или после нее. Документ заключается в письменной форме, заверяется нотариусом. В договоре указывается, что для брачного имущества устанавливается другой статус – раздельной или долевой собственности.

Вне брачных отношений совместный режим встречается не так часто. Люди определяют размер своих долей. Если у объекта есть четко определенные доли, он находится в долях. По закону у квартиры, купленной в браке, доли равные – по одной второй для каждого супруга.

Как купить квартиру, которая находится в совместной собственности

Продать совместный объект, заключить договор о купле-продаже может любой владелец. Для этого другой собственник должен подписать согласие, которое заверяется у нотариуса.

Нужно быть внимательным при покупке жилья у семейной пары. Проверьте документы, подтверждающие режим собственности.

В ипотечном кредитном договоре могут указываться два человека. Супруги делят обязанности по выплате кредита, каждый перечисляет обязательные платежи. Владельцами считаются оба человека, независимо от того, кто перечислял начальный взнос.

Перечислим документы, которые нужно проверить при покупке жилья в совместной собственности:

• свидетельство, подтверждающее государственную регистрацию права;
• выписка из единого реестра;
• паспорта сторон, документ о регистрации брака;
• документ – основание для получения объекта (соглашение о купле-продаже);
• брачный договор при его заключении.

Перечислим случаи, при которых объект не будет совместным:

• супруг получил его по договору дарения или по другому соглашению безвозмездно;
• человек получил недвижимость в наследство;
• лицо купило имущество до заключения брака;
• квартира принадлежит мужу или жене по брачному соглашению.

Приведем инструкцию по покупке жилья в совместном режиме собственности:

1. Проверьте права продавцов, закажите выписку из единого реестра недвижимости. Убедитесь, что на объекте нет обременений.
2. Удостоверьтесь, что пара купила квартиру в браке, у нее нет брачного соглашения.
3. Подпишите соглашение о купле-продаже с мужем и женой или с одним супругом.
4. При заключении сделки одним лицом он предоставляет письменное, нотариально заверенное согласие от другого владельца.
5. Внесите госпошлину за регистрацию правомочия собственности.
6. Передайте пакет документов для регистрации.

Как правильно купить долю в квартире

Определить, что жилье поделено на доли проще. В реестре недвижимости каждый владелец указывается отдельно, в выписке есть размеры каждой доли. Выкупить доли сразу у всех владельцев получится не всегда. При невозможности оформления одного договора покупать части нужно у каждого лица.

Учитывайте преимущественное право остальных владельцев. Перед продажей жилья постороннему человеку собственник должен предложить сделку другим лицам-собственникам. Для этого нужно письменно проинформировать их о предстоящей продаже. Условия сделки – такие же, как для других потенциальных покупателей.

Если другой собственник выдвинул встречное предложение с более низкой ценой, это не относится к согласию. Остальные лица могут согласиться на условия или отказаться.

Сохраните документы – письменное предложение доли и отказ сособственников. Они нужны для подписания соглашения и регистрации правомочия собственности. Удостоверьтесь, что все официальные бумаги проходят через нотариуса.

Важно: при нарушении продавцом правила о преимущественной покупке сособственники в течение трех месяцев могут заявить о нарушении в суд.

Пошаговая инструкция по покупке доли:

1. Проверьте правомочие собственности.
2. Попросите у продавца письменное подтверждение, что он предлагал объект другим владельцам и получил отказ или не получил ответа.
3. Подпишите договор о купле-продаже, заверьте его у нотариуса.
4. Внесите государственную пошлину для регистрации права.
5. Подайте документы для регистрации нового собственника.

Основные риски при покупке объекта в долевом режиме

Первая опасность – продажа доли под видом отдельного объекта. Риски есть даже при покупке небольших однокомнатных квартир. Чаще всего они продаются на первых этажах, в загородных домах. В объявлениях может быть указано, что оформление ипотеки невозможно. При заключении ипотечного договора банк проверяет залоговый объект, а значит, обмануть покупателя не получится.

Второй риск – продавец не проинформировал других владельцев о предстоящей продаже. Извещение о продаже имущества можно подделать, отправить документ по несуществующему адресу или подделать отказ совладельца от приоритетной покупки. При таких нарушениях обманутый собственник может перевести правомочие покупки на свое имя.

Еще одно нарушение – сговор продавца и совладельцев. Продавец и владельцы могут подделать документы об извещении или отказе от приобретения. Сделка может пройти законно, однако после покупки соседи начнут вести себя неадекватно, вынуждая вас продать объект по заниженной цене.

Чтобы избежать рисков, попросите сторону оформлять документы через нотариуса. У добросовестного собственника не должно возникнуть возражений по этому поводу.

Таким образом, при покупке недвижимости нужно понимать разницу между общим и долевым режимом.