17 марта 2025 г.

Кто такой созаемщик по ипотеке?

Многие люди хотят взять ипотеку, но беспокоятся, что банк может отказать в кредите. Ипотека – долгосрочный заем, поэтому человек должен быть уверен, что сможет вносить регулярные платежи в течение нескольких лет. В таких ситуациях важно получить поддержку от близких, попросив родственника стать созаемщиком. Расскажем, кто такой созаемщик в ипотеке, какие у него есть права, и что он должен делать при оформлении ипотечного кредита.

Созаемщик – кто это?

При необходимости оформления кредита по ипотеке, договор подписывается основным заемщиком. Второй участник договора – созаемщик. Он будет отвечать перед кредитором по обязательствам наравне с заемщиком. Простой пример: супруги решили купить квартиру, при этом они не заключали между собой брачный контракт. В этом случае один человек будет основным заемщиком, а другой – созаемщиком. Если главный заемщик по каким-либо причинам перестанет выплачивать заем, банк может потребовать деньги от второго супруга. Такой институт носит название солидарной ответственности.

Важно: в ипотечном соглашении нет пункта, кто именно должен вносить платежи. При просроченном платеже информация об этом будет отражаться в кредитном истории заемщика и созаемщика.

Необходимо различать созаемщика и лиц, которые считаются поручителями по кредиту. Поручители не имеют солидарной ответственности по долгу. Они лишь готовы гарантировать, что основной участник будет добросовестно выплачивать заем. Доход поручителя не учитывается при определении максимальной суммы кредита или для увеличения срока выплаты займа. Есть и сходства. Если заемщик не может выполнять свои обязательства, они переходят к участнику-поручителю. Однако, несмотря на эту обязанность, у него не возникает права собственности на целое помещение или на его долю. Стоит отметить, что в последнее время многие кредиторы отходят от института поручительства.

Кто может стать созаемщиком?

Супруг-созаемщик – не единственный человек, который может быть указан в кредитном договоре. В качестве созаемщиков могут выступать не только родственники, но и другие лица, например, друг или деловой партнер. В качестве этой стороны можно попросить участвовать члена семьи, у которого есть сертификат на покупку квартиры на льготных условиях (при этом платежеспособность такого лица не имеет значения).

Если человек участвует для увеличения суммы ипотечного кредита, банк одобряет ипотеку с учетом платежеспособности созаемщика. В таком случае созаемщиками могут быть максимум три человека, их доход будет учтен при расчете максимальной суммы кредита.

Каждый банк устанавливает свои требования к участникам. Приведем общие правила:

минимальный трудовой стаж на последней должности – один месяц;
платежеспособность дополнительного участника в большинстве случаев должна соответствовать платежеспособности титульного участника;
положительная кредитная история;
максимальный возраст – до 75 лет в зависимости от конкретного банка.

Права и обязанности

После оформления договора созаемщик наделяется определенными правами. Они должны быть указаны в соглашении. Это лицо не может автоматически выступать собственником недвижимости (если это не указано в договоре), однако оно может рассчитывать на долю в квартире или доме. Перечислим другие права созаемщика по ипотеке:

возможность рефинансирования ипотечного кредита;
получение данных о состоянии кредитного счета, просрочках, начисленных штрафах;
получение налогового вычета (для этого вся недвижимость или ее часть должна быть в собственности у этого лица, созаемщик должен подтвердить, что он платит налоги, участвует в погашении кредита).

Обязанности созаемщика заключаются в солидарной ответственности по займу. Главная обязанность – своевременно вносить платежи по ипотеке. Другие обязательства зависят от того, является ли человек собственником ипотечного жилья. Если у него есть доля в собственности, он должен содержать недвижимость в надлежащем состоянии, оплачивать часть коммунальных услуг (не стоит забывать, что до выплаты кредита квартира находится в залоге у банка).

При возникновении просрочки у созаемщика возникает обязанность оплатить штрафы и неустойку. У банка есть право проверить, в каком состоянии находится залоговое имущество. Это значит, что по предварительному согласованию лицо должно предоставить сотруднику банка доступ в квартиру для проверки. Закон не ограничивает частоту этих проверок, однако на практике эта мера редко применяется.

Какие документы необходимы

Чтобы купить квартиру в ипотеку, нужно представить банку пакет документов. В отношении созаемщиков действует несколько правил:

1.Если лицо получает зарплату на карту Сбербанка в течение трех или более месяцев, доходы созаемщика будут учитываться автоматически. Это значит, что для их подтверждения не нужно собирать никаких документов.

2.Если на сбербанковскую карту приходит только аванс, а другая часть зарплаты – на карту от другого банка, необходимо представить документы о доходе (важно подтвердить всю сумму).

3.Если человек работает по найму, и заработная плата приходит на любые карты, кроме Сбербанка, доход нужно подтвердить соответствующими справками – с места трудовой деятельности и справкой о доходах и налогах. То же самое касается при получении заработной платы наличными.

4.Если в качестве созаемщика выступает индивидуальный предприниматель, то количество документов увеличивается. ИП должен передать банку:

декларацию формы 3-НДФЛ с отметкой из налоговой инспекции;
декларацию при наличии упрощенного режима налогообложения;
декларацию по уплате налога на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ);
налоговый документ по ЕСХН.

5.Если в качестве такого участника привлекается самозанятое лицо, оно предоставляет справку о расчетах по налоговым выплатам на профессиональный доход (форма утверждается ФНС). Получить справку можно за несколько минут в приложении «Мой налог». Также потребуется скачать справку о доходах за последний год, сделать это можно в приложении. Если лицо получает доход на карту Сбербанка, то эти деньги не требуют подтверждения. Важно быть зарегистрированным в программе «Свое дело».

Кредитор может учитывать и дополнительную прибыль участника (например, при работе по совместительству). Эта прибыль также должна быть подтверждена соответствующими документами.

Основные риски для созаемщиков

Прежде чем соглашаться на участие в ипотечном кредитовании, взвесьте все за и против. Если титульная сторона перестанет выплачивать заем, вам придется участвовать в погашении долга. После выплаты кредита поручитель может взыскать с заемщика деньги через суд. У созаемщика нет такого права, он может претендовать лишь на долю в недвижимости, если это указано в договоре. Соглашайтесь на участие только в том случае, если ваши права собственника будут указаны в соглашении.

С оформлением нового кредита могут возникнуть трудности. Информация об ипотеке отображается в кредитной истории. Банк будет рассчитывать финансовую нагрузку вместе с этим кредитом.

Если основная сторона не сможет выплачивать долг, а у вас также не будет такой возможности, ваша кредитная история испортится.

Договор ипотеки заключается на долгий срок, как правило, до 25 лет. За это время уровень доходов сторон может существенно измениться. Учитывайте, что выплачивать кредит все равно придется. Альтернативный вариант – оформлять статус банкрота, однако в этом случае вы лишаетесь права на ипотечную квартиру и долю в ней.

Перед оформлением кредита внимательно изучите пункты ипотечного договора. Прописать возможности созаемщика можно в дополнительном соглашении к договору или в брачном контракте.

Ответы на важные вопросы

Сколько может быть созаемщиков?

Количество участников договора по ипотеке, включая главного заемщика, не должно быть более 5 человек. На практике банки допускают участие двух или трех человек.

Может ли созаемщик взять новую ипотеку?

Многие люди перед подписанием кредитного договора интересуются, можно ли взять ипотеку созаемщику. Однозначного ответа на этот вопрос нет. Банки не могут запретить своим клиентам брать новые кредиты. Созаемщик также может попробовать оформить еще одну ипотеку, однако нет никаких гарантий, что заявка будет одобрена. Ипотечный кредит предполагает весомую финансовую нагрузку. Если у человека высокий уровень доходов, он стабильно получает заработную плату, шансов на одобрение новой ипотеки у него больше. Большинство банков одобряют кредиты, если регулярные выплаты не превышают 30 процентов от общего дохода.

Что, если созаемщик – супруг?

Супруг становится созаемщиком по такому кредиту, независимо от своей платежеспособности. В браке платить по займу может только одно лицо. При разводе одна сторона может выйти из ипотечного кредитования, однако на это требуется согласие банка. Бывшие супруги составляют заявление, прикладывают мировое соглашение о разделе совместной собственности или судебное решение. Вопрос о выходе бывшего супруга из ипотеки в каждом случае решается в индивидуальном порядке.

Является ли созаемщик собственником?

После оформления договора у этого человека появляется ряд прав, которые указываются в ипотечном соглашении. У созаемщика нет права собственности на новую квартиру по умолчанию, это должно быть указано в договоре. При этом квартира может быть оформлена:

полностью в собственность этого участника;
в совместную собственность основного заемщика и созаемщика;
в общую собственность этих участников и членов их семьи (например, несовершеннолетних детей).

Как перестать быть созаемщиком?

После оформления соглашения у созаемщика появляются обязательства по выплате кредита, если главная сторона не может это сделать. Для отказа от таких обязательств потребуется согласие кредитора или изменение условий соглашения в судебном порядке. Суду придется доказать, что возникли изменения, которые стороны не могли предположить при оформлении кредита. Есть три способа выхода из статуса созаемщика:

С согласия банка (напишите заявление на имя кредитора, указав причину, к примеру, развод с заемщиком).
По судебному решению. Суду нужно представить уважительную причину (к примеру, созаемщик стал инвалидом и потерял свою платежеспособность). Судебная практика по этому вопросу неоднозначна: иногда суды не выводят из статуса созаемщика даже бывшего супруга, так как не считают расторжение брака уважительной причиной для отказа от финансовых обязательств.
С помощью рефинансирования кредита. Некоторые банки предлагают вывести прежних созаемщиков с одновременном вводом новых участников.