Что такое аннуитетный платеж по ипотеке

Выплачивать ипотечный кредит можно разными способами – регулярными равными или постепенно уменьшающимися платежами. При оформлении договора многие банки указывают аннуитетный способ расчета. Расскажем, что это такое, как рассчитать аннуитетный платеж, и чем он отличается от дифференцированного.

Содержание

1. Что такое аннуитетный платеж?
2. Разница между аннуитетным и дифференцированным платежами
3. Плюсы и минусы аннуитетного платежа
4. Формула расчета аннуитетного платежа
5. Какой способ выбрать?
6. Как погасить кредит досрочно?
7. Выводы

Что такое аннуитетный платеж?

Это способ расчета по займу, при котором общая сумма долга делится на равные части. В нее входит тело ипотеки и проценты за использование кредита. Клиент регулярно перечисляет одинаковую сумму до тех пор, пока полностью не погасит заем. Последний взнос закрывает остаток долга, поэтому его сумма может отличаться от остальных платежей.

В составе платежа размер долга и процентов по нему распределяются неодинаковыми частями. В состав одного регулярного платежа входят проценты за определенный период и часть тела кредита. В процессе погашения ипотеки тело долга уменьшается, поэтому сокращаются и проценты. Сразу после подписания договора в регулярных платежах – больше процентов, а к концу выплаты кредита основную часть занимает долг.

Разница между аннуитетным и дифференцированным платежами

Второй способ выплаты ипотеки – дифференцированный. При таком способе заемщик выплачивает кредит разными по сумме платежами. В нее входит основная задолженность с процентами, но, в отличие от аннуитетной схемы, размер тела долга не меняется. Проценты начисляются на остаток долга, поэтому они уменьшаются с каждым взносом. В этом случае максимальная финансовая нагрузка приходится на начало действия соглашения, далее сумма процентов становится меньше.

У аннуитетной схемы элементы платежа находятся в зависимости друг от друга. При выплате процентов в большем объеме сокращается погашение тела кредита. Это же правило действует и в обратную сторону. Такой способ удобен для двух сторон договора. Аннуитетный подход равномерно распределяет финансовую нагрузку, уменьшает вероятность просрочки.

Еще одно отличие – доступность. Большинство кредиторов практикуют аннуитетную схему, она действует практически в каждом банке. От дифференцированных платежей банковские организации постепенно отказываются.

Плюсы и минусы аннуитетного платежа

У погашения ипотеки аннуитетными платежами есть свои достоинства. Перечислим их:

• заемщик может спрогнозировать финансовую нагрузку. Каждый месяц вы будете вносить одинаковый платеж, а значит, сможете распланировать свои доходы, расходы. Вам не придется регулярно сверяться с графиком, а при необходимости можно установить автоматический платеж – так вы точно не просрочите выплату по кредиту;

   

• возможность получить большую сумму займа. При рассмотрении вашей анкеты кредитор оценивает платежеспособность с учетом максимального объема ежемесячной материальной нагрузки. С дифференцированной схемой первые платежи будут достаточно высокими, поэтому многие заемщики могут получить кредит лишь на небольшую сумму. Так как аннуитетный подход предполагает одинаковые ежемесячные суммы, шансы на одобрение ипотеки возрастают;

   

• досрочное погашение аннуитетной ипотеки. Внося большую сумму, вы перечисляете ее в тело долга, поэтому переплата по начисляемым процентам уменьшается. При погашении долга раньше установленного графика вы можете выбрать уменьшение срока или размера регулярного платежа. Это позволит вам быстрее рассчитаться с кредитором или сократить платеж, уменьшив нагрузку на ваш бюджет.

   

Основной минус – переплата будет выше, чем при применении дифференцированной схемы. В начале действия договора вы вносите суммы на погашение начисленных процентов. Это означает, что вы сразу же вносите переплату.

Формула расчета аннуитетного платежа

Для расчета регулярного взноса по этой схеме применяется следующая формула: X=Sх (p/(1 - (1+p)^-m-1)). Расшифруем ее элементы:

Х – регулярный взнос (искомая сумма), S – деньги, которые вам выдал банк, p – процентная ставка за один месяц (для ее расчета годовое значение нужно разделить на 12), m – период кредитования.

Приведем пример для расчета. Вы взяли ипотеку на 1 млн рублей на два года с процентной ставкой по займу 5.9 процентов (разделим эту сумму на 12 и получим ежемесячное значение 0.0049).

Далее посчитаем, сколько вам нужно перечислять банку каждый месяц. X = 1 000 000 х (0,0049/(1 - (1+0,0049)^- 24 - 1)). При расчете получим значение в 44144 рубля.

Самостоятельные расчеты по этой формуле довольно сложные – нужно возводить значение в степень, знать математические правила. Для упрощения можно вносить значения в таблицу Excel. У банков есть автоматические калькуляторы, на которых можно рассчитать примерную сумму регулярного взноса. Это удобно сделать перед подачей заявки: если вас устраивают условия кредитора, можно заполнить анкету.

Какой способ выбрать?

Большинство банков не предоставляют клиентам возможность самостоятельно выбрать условия, схему выплат. В предложениях уже указана процентная ставка, максимальная сумма займа, срок его выплаты. Если вас интересует определенная схема платежей, обратитесь в банк, уточните подробные условия перед подписанием договора.

Какой платеж лучше – аннуитетный или дифференцированный? Оба способа могут быть выгодными. Дифференцированная схема позволяет погасить кредит с меньшим объемом переплаты. Однако нужно учитывать, что в первые несколько лет суммы для внесения будут большими. Убедитесь, что вашего дохода или накоплений достаточно для такой схемы. Сумма дифференцированного платежа становится равной аннуитетной через 5-7 лет.

Аннуитетная схема выгодна, когда вам нужно строго планировать бюджет, при этом вы готовы заплатить кредитору больше. Чтобы уменьшить переплату, ипотеку придется погашать ранее установленного срока. Риски при этом уменьшаются. Если в этом месяце вы не сможете перечислить большую сумму, просто внесите платеж, предусмотренный графиком.

Уменьшить переплату можно, оформив аннуитетную ипотеку по программе государственной поддержки. В этом случае кредит будет выгоднее дифференцированного. Сегодня льготные условия действуют для ИТ-работников. Кредит можно оформить на 30 лет, размер первоначального взноса при этом должен составлять минимум 20 процентов. Отдельные льготные условия действуют для плательщиков семейной ипотеки. Ее могут получить семьи, где воспитывается хотя бы один ребенок до шестилетнего возраста (по старым правилам ребенок должен быть несовершеннолетним, то есть младше 18-ти лет).

Процентная ставка по семейной льготной ипотеке – всего 6 процентов, минимальный первоначальный взнос остается 20 процентов. Низкая процентная ставка действует для всех российских регионов.

Как погасить кредит досрочно?

Изучив вопрос с переплатами по аннуитетному способу, многие клиенты стремятся выплатить ипотеку ранее установленного договором срока. Возможность досрочного погашения есть у всех банковских организаций. При этом вы можете выбрать – уменьшить регулярный взнос или срок погашения займа (в этом случае ежемесячные суммы будут выше, зато вы быстрее выполните свои обязательства). При уменьшении периода погашения объем общей переплаты сокращается, ведь вы будете меньше пользоваться кредитом.

При уменьшении регулярной суммы у вас появятся свободные деньги. Их можно откладывать на ремонт или другие нужды. Есть и третий способ. Уменьшайте размер обязательного платежа и одновременно вносите полную сумму по графику. Так вы уменьшите период выплаты кредита. При возникновении финансовых трудностей вы уменьшите материальную нагрузку, сможете перечислять минимальную сумму по договору, не нарушая своих обязательств перед кредитором. Этот способ позволит сократить переплату и срок выплаты займа – выбирайте его при наличии свободных средств в бюджете.

Недостаток смешанного подхода – по процентам будет больше переплаты, чем при уменьшении периода. Независимо от выбранной схемы, учитывайте: при аннуитетном подходе плюсы досрочного выполнения обязательств зависят от оставшегося периода кредитования. Когда срок подходит к концу, погашать заем ранее срока будет невыгодно.

Выводы

Приведем ключевую информацию по аннуитетной схеме платежей.

• ипотечный кредит с аннуитетной схемой подходит для тщательного планирования финансовой нагрузки, так как клиент перечисляет одинаковую сумму в течение всего срока кредитования;

   

• сначала перечисляются проценты, поэтому погашать кредит ранее срока лучше в начале срока действия соглашения. Если срок подходит к концу, вносите платежи по графику;

   

• большинство банков предпочитает аннуитетный подход. Дифференцированная схема встречается не так часто;

   

• кредит с дифференцированными платежами трудно выплачивать первые пять лет. Размер платежа меняется ежемесячно, в зависимости от остатка долга и процентов по нему. Однако итоговая переплата меньше;

   

• во многих случаях аннуитетный способ выгоднее, например, при оформлении ипотечного кредита на льготных условиях, по государственной программе. У дифференцированных платежей нет льготной ставки.

   

Перед оформлением ипотеки рассчитайте предварительную сумму платежей на калькуляторе, он есть на сайте большинства банков. Сумма примерная, окончательная рассчитывается в графике, который прилагается к договору. Перед подписанием договора убедитесь в своей платежеспособности. Банк может отказать клиенту в одобрении кредита при повышенной финансовой нагрузке (наличии нескольких крупных потребительских займов).