Как рефинансировать ипотеку
Рефинансирование – удобный финансовый инструмент по оформлению нового кредита для погашения уже существующего, на более выгодных для клиента условиях. Расскажем, как рефинансировать ипотеку, сколько раз можно это сделать, и как проходит процедура.
Содержание
- Что такое рефинансирование ипотеки, и для чего оно нужно?
- Какую ипотеку можно рефинансировать?
- Сколько раз можно рефинансировать ипотеку?
- Когда выгодно рефинансировать ипотеку?
- Процесс рефинансирования
- Почему могут отказать в рефинансировании?
- Частые вопросы
Что такое рефинансирование ипотеки, и для чего оно нужно?
Ипотечный кредит оформляется на долгий период, иногда – до 30 лет. За это время экономическая обстановка в стране меняется. Если за это время Центробанк понизит ключевую ставку, банковские организации станут предлагать клиентам кредиты с меньшими процентами. В этом случае целесообразно взять новый кредит, погасить ипотеку перед банком и выплачивать остаток займа с меньшей процентной ставкой. Такой способ и называется рефинансированием.
В зависимости от условий кредитора, вы можете:
- Уменьшить ежемесячную сумму для выплаты.
- Уменьшить срок выплаты займа.
- Снизить процентную ставку.
- Объединить несколько займов в один для снижения долговой нагрузки.
Какую ипотеку можно рефинансировать?
По закону сделать это можно с любым ипотечным кредитом, независимо от объекта недвижимости. Вы можете рефинансировать кредит на загородный дом, квартиру или гараж.
Условия актуальны для военной, семейной ипотеки, программ для IT-специалистов и других льготных вариантов кредита.
Сколько раз можно рефинансировать ипотеку?
Многих заемщиков интересует, сколько можно рефинансировать ипотеку, ведь такой кредит выплачивается годами, если не десятилетиями. Большинство банков не ограничивают количество предыдущих перекредитований. Главное правило – предыдущий кредит должен быть целевым, то есть оформленным на покупку или строительство недвижимости.
Важно: платежи по прежней ипотеке должны вноситься минимум 6 месяцев. При одобрении заявки банки обращают внимание и на кредитную историю заемщика.
Когда выгодно рефинансировать ипотеку?
При принятии решения учитывайте особенности платежей. При аннуитетных выплатах, когда клиент погашает проценты для банка, после чего тело кредита, если ипотека выплачивается более половины установленного срока, рефинансировать ее нет смысла. При таком подходе вы уже выплатили основные проценты, а значит, сэкономить не получится даже при изменении условий кредитования.
Чтобы инструмент принес пользу, обновленная процентная ставка должна быть минимум на 1.3 процента ниже предыдущей. Учитывайте, что оформление нового займа влечет за собой ряд расходов. Вам придется оплатить оценку недвижимого имущества, оформить страховку, внести государственную пошлину, снять предыдущее обременение на объект. Расходы на перекредитование окупаются за полгода-год.
Процесс рефинансирования
Для начала изучите, какие банки рефинансируют ипотеку. Вы можете обратиться в свой банк, возможно, он предложит более выгодные условия. Это ускорит процедуру, так как не придется собирать новый пакет документации.
Если прежний кредитор вам откажет, узнайте, где лучше рефинансировать ипотеку. Используйте информацию из форумов, сервисов для сравнения кредитов. Далее приведем пошаговую инструкцию.
Рассчитайте ежемесячные платежи и другие расходы
Для этого есть ипотечные калькуляторы, в которых вводятся текущие и новые условия. Изучите подробную информацию на сайтах банков, уточните условия у консультантов и выберите подходящее предложение.
Соберите документы для отправки заявки
В пакет документов входит:
- Паспорт заявителя, в котором сделана отметка о регистрации (вы должны быть зарегистрированы в городе, где оформляете кредит).
- При временной регистрации потребуется документ о подтверждении регистрации по месту проживания.
- Договор купли-продажи недвижимости.
- Документы о финансовом состоянии (выписки с банковских счетов, справка о доходах от работодателя).
- Справка с места работы, подтверждающая вашу официальную занятость.
Также предоставьте новому кредитору такую информацию, как:
- Номер кредитного договора.
- Срок выплаты кредита.
- Сумма займа.
- Размер процентной ставки и регулярного платежа.
- Реквизиты для погашения прежней ипотеки.
Дополнительно кредитор может запросить данные об отсутствии просроченных платежей за последний год – так он защищает себя от возможной неплатежеспособности заемщика.
Оформите заявку онлайн
Сделать это можно на официальном сайте банка. Если банк одобрит ваше обращения, время подавать документы.
Подайте документацию
Во многих банках это также можно сделать онлайн, для этого прикрепите к заявлению скрины документов. Иногда для одобрения рефинансирования придется посетить офис лично. Документы нужно предоставить в течение трех месяцев, в этот же период проводится оценка недвижимости. Время проведения оценки – до 5 дней. Для этой процедуры приглашается независимый оценщик на коммерческой основе, который составляет профессиональное заключение. Оценщик выезжает на объект, определяет степень изношенности квартиры, ее расположение, особенности коммуникаций, инфраструктуры.
Банк будет рассматривать документы в течение 1-3 рабочих дней. Если в них нет ошибок, вы предоставили полный комплект официальных бумаг, вам позвонит менеджер и назовет дату, когда вы можете заключить новый кредитный договор.
Получите кредит
После подписания кредитного соглашения и договора на предоставление залогового имущества (ипотеки), по указанным в заявлении реквизитам вы получите деньги, которые направляются на погашение прежнего займа.
Важно: вам требуется подтвердить регистрацию залогового имущества в пользу нового банка в течение полугода с момента выдачи нового займа. При нарушении этого правила у банка есть право назначить вам выплату неустойки.
Погасите кредит в прежнем банке
Для этого составляется заявление на досрочное погашение займа, по соответствующим реквизитам перечисляется оставшаяся сумма. Справка об отсутствии задолженностей в других банках не требуется. У многих кредиторов в договоре указана возможность досрочного погашения, если ее нет, перекредитование невозможно.
Снимите обременения с квартиры и зарегистрируйте новый договор
После погашения прежней ипотеки банк выдает закладную. Этот документ подтверждает, что у вас нет никаких обязательств перед этим кредитором. Закладная передается в Росреестр вместе с заявлением, в котором вы просите снять обременение с квартиры или загородного дома. Если вы не оформляли закладной, можно обойтись одним заявлением.
Вместе с этим передайте в орган новый кредитный договор в трех экземплярах. Сотрудники Росреестра снимают юридическое обременение в пользу прежнего банка и регистрируют его в пользу нового кредитора. Процедура занимает несколько дней.
Подтвердите регистрацию залога в пользу нового банка
После снятия правовых обременений и регистрации нового залога вам нужно подтвердить эту регистрацию. Для этого в офис банковской организации предоставляется выписка из единого реестра или договор о залоге, в котором сделана отметка Росреестра. Документы можно передать онлайн, в личном кабинете банка.
По правилам сделать это нужно в течение полугода с момента оформления нового займа.
Важно: оформить новую ипотеку нужно в течение трех месяцев с момента одобрения заявки другим банком. Если вы не уложились в срок, заявку придется подавать заново.
При нарушении сроков банк решит, что деньги брались не на погашение ипотеки, а значит, начнет процедуру взыскания денег с заемщика, на кредит будут начисляться штрафные проценты. В большинстве случаев полгода вполне хватает на сбор и подачу документов, проведение оценки и регистрацию нового залога. Чем раньше вы оформите новую ипотеку, тем быстрее будет снижена процентная ставка.
Важно: многие ипотечные договоры сопровождаются договором страхования. В новом банке полис можно оформить заново. Для этого обсудите вопрос со страховой организацией. У некоторых банков услуга страхования обязательна, без нее будет сложно получить новый кредит.
Почему могут отказать в рефинансировании?
Эта процедура означает оформление нового займа, в этом же или другом банке. После рассмотрения вашей заявки кредитор может отказать: рефинансирование – право банка, а не его обязанность. Приведем распространенные причины для отказа:
- Плохая кредитная история. Наличие просроченных платежей, долгов, штрафных санкций, банкротства играет не в вашу пользу. Если банк посчитает вас неблагонадежным заемщиком, он откажет в перекредитовании.
- Низкий уровень доходов. Банк будет оценивать ваше финансовое положение, официальный и неофициальный доход. Хотя новая ипотека будет выплачиваться на более выгодных условиях, ваших доходов должно быть достаточно для внесения ежемесячного платежа и закрытия базовых потребностей.
- Вы сделали в квартире перепланировку и не узаконили ее. После перекредитования квартира становится залоговым имуществом нового банка. Залог – это своеобразная гарантия того, что вы полностью выплатите займ. Кредитор будет заинтересован, чтобы у объекта не было незаконных перепланировок, в противном случае квартира сильно упадет в цене, а иногда продать ее просто невозможно.
Если вам отказали в рефинансировании, постарайтесь выяснить причину (хотя банк и не обязан делать свой отказ мотивированным). Иногда причину удается исправить и подать новую заявку в другую банковскую организацию.
Частые вопросы
Можно ли получить налоговый вычет после перекредитования?
Алгоритм такой же, как и при получении вычета в стандартной ситуации, при оформлении основной ипотеки. Убедитесь, что в новом кредитном соглашении есть ссылка на реквизиты прошлого договора. При покупке недвижимости по закону вы можете вернуть максимум 1.3 млн. рублей.
Можно ли таким образом объединить несколько займов?
Да, вы можете объединить несколько разных кредитов в один: к примеру, потребительский займ, кредит на покупку автомобиля и ипотеку. Это снизит финансовую нагрузку, но лишит вас права на оформление налогового вычета.
Можно ли рассчитывать на дополнительную сумму?
Да, если у банка есть такое условие. Вы можете взять займ на большую сумму, чем ваш долг по ипотеке. Это особенно актуально, если вам требуются деньги на ремонт или перепланировку в новой квартире.
Как провести рефинансирование после рождения ребенка?
Некоторые банки предлагают такую услугу по программе семейной ипотеки. Для этого нужно изучить условия конкретной кредитной организации. Так, в некоторых банках рефинансирование возможно только при приобретении городской квартиры, а не индивидуального жилого дома.
Таким образом, рефинансирование – это выгодный кредитный инструмент, который поможет вам не переплачивать по ипотеке при изменении ключевой банковской ставки в стране.
