Как рефинансировать ипотеку

Статья обновлена 09.04.2026

Ипотека — это долгосрочное обязательство, которое оформляется на 15–25 лет. За это время экономика меняется, ключевая ставка снижается, а банки предлагают все более привлекательные условия. Рефинансирование ипотеки — это законный способ перейти на более выгодные условия кредитования: снизить ставку, уменьшить ежемесячный платеж или сократить общую переплату. В этой статье разберем, кому и когда рефинансирование действительно выгодно, какие требования предъявляют банки и как пройти процедуру без лишних сложностей.

Содержание

1. Что такое рефинансирование ипотеки, и для чего оно нужно?
2. Какую ипотеку можно рефинансировать?
3. Сколько раз можно рефинансировать ипотеку?
4. Когда выгодно рефинансировать ипотеку?
5. Когда рефинансирование невыгодно?
6. Требования к заемщику и ипотеке
7. Процесс рефинансирования
8. Плюсы и минусы рефинансирования ипотеки
9. Почему могут отказать в рефинансировании?
10. Частые вопросы

Что такое рефинансирование ипотеки, и для чего оно нужно?

Рефинансирование ипотеки — это получение нового кредита на более выгодных условиях для полного погашения действующего ипотечного займа. Простыми словами: один банк выдает вам деньги, которыми вы гасите старую ипотеку, и теперь платите новому кредитору — по сниженной ставке или на других условиях.

Что происходит в процессе рефинансирования:

• новый банк одобряет кредит и перечисляет средства на погашение старого долга;
• старая ипотека закрывается досрочно;
• с квартиры снимается обременение в пользу прежнего банка и накладывается новое — в пользу нового кредитора;
• заемщик продолжает платить по новому договору с актуальными условиями.

Какую ипотеку можно рефинансировать?

Рефинансированию поддаются большинство видов ипотечных кредитов, однако банки оценивают каждый случай индивидуально. Вот основные категории займов, с которыми работает большинство кредиторов:

• ипотека на вторичное жилье — наиболее распространенный вариант, принимается практически всеми банками;
• ипотека на новостройку — рефинансируется как на этапе строительства, так и после сдачи дома;
• рублевая ипотека — стандартный случай, ограничений нет;
• валютная ипотека — возможна конвертация в рубли, но условия значительно жестче;
• ипотека в своем банке — часть банков рефинансирует собственных заемщиков, особенно если те приходят с предложениями конкурентов;
• ипотека в стороннем банке — наиболее распространенный сценарий, именно под него заточено большинство программ рефинансирования.

Не подлежат рефинансированию займы с активными просрочками, кредиты с нарушенными условиями договора, а также некоторые субсидированные программы — например, семейная ипотека под 6% уже является льготной, и рефинансировать ее на более низкую ставку на коммерческих условиях, как правило, нецелесообразно.

Сколько раз можно рефинансировать ипотеку?

Многих заемщиков интересует, сколько можно рефинансировать ипотеку, ведь такой кредит выплачивается годами, если не десятилетиями. Большинство банков не ограничивают количество предыдущих перекредитований. Главное правило – предыдущий кредит должен быть целевым, то есть оформленным на покупку или строительство недвижимости.

Важно: платежи по прежней ипотеке должны вноситься минимум 6 месяцев. При одобрении заявки банки обращают внимание и на кредитную историю заемщика.

Когда выгодно рефинансировать ипотеку?

При принятии решения учитывайте особенности платежей. При аннуитетных выплатах, когда клиент погашает проценты для банка, после чего тело кредита, если ипотека выплачивается более половины установленного срока, рефинансировать ее нет смысла. При таком подходе вы уже выплатили основные проценты, а значит, сэкономить не получится даже при изменении условий кредитования.

Чтобы инструмент принес пользу, обновленная процентная ставка должна быть минимум на 1.3 процента ниже предыдущей. Учитывайте, что оформление нового займа влечет за собой ряд расходов. Вам придется оплатить оценку недвижимого имущества, оформить страховку, внести государственную пошлину, снять предыдущее обременение на объект. Расходы на перекредитование окупаются за полгода-год.

Когда рефинансирование невыгодно?

Рефинансирование — не универсальное решение. В ряде случаев затраты времени и денег не окупаются.

Прошла большая часть срока ипотеки. Если вы платите уже 10 из 15 лет, основная часть процентов давно выплачена. Аннуитетные платежи устроены так, что в начале вы погашаете преимущественно проценты, в конце — тело долга. Рефинансирование на этом этапе означает, что вы снова начнете платить проценты с первых месяцев по новому графику.

Разница ставок менее 1–1,5 процентного пункта. В этом случае экономия на платеже, скорее всего, не перекроет расходы на оценку недвижимости, страховку и оформление документов.

Высокие сопутствующие расходы. Помимо оценки и страхования, часть банков взимает комиссии за выдачу кредита. Важно заранее посчитать полную стоимость перехода.

Короткий остаток по сроку — менее 3–5 лет. Экономия на процентах за этот период будет минимальной.

Недвижимость с осложненным правовым статусом — перепланировки, судебные споры, несогласованные изменения — существенно затруднят одобрение и оценку.

Требования к заемщику и ипотеке

Прежде чем подавать заявку, стоит убедиться, что вы и ваша ипотека соответствуют базовым критериям банков. Требования у разных кредиторов различаются, но большинство из них опираются на схожие стандарты.

Основные требования банков

Кредитная история. Банки проверяют историю платежей за последние 12–24 месяца. Просрочки — даже технические, на 1–2 дня — могут стать основанием для отказа. Перед подачей заявки рекомендуется проверить свою КИ через Госуслуги или сайт Банка России.

Отсутствие текущих просрочек. Большинство банков требуют, чтобы на момент подачи заявки по действующей ипотеке не было просроченных платежей. Некоторые также смотрят на историю просрочек за последние 6–12 месяцев.

Доход и занятость. Стандартные требования: официальный стаж на текущем месте — от 3–6 месяцев, общий стаж — от 1 года. Доход должен обеспечивать комфортное обслуживание нового кредита: как правило, ежемесячный платеж не должен превышать 40–50% от подтвержденного дохода.

Срок действующей ипотеки. Большинство банков рефинансируют кредиты, по которым уже было внесено не менее 6–12 платежей, то есть прошло не менее полугода с момента оформления.

Состояние объекта недвижимости. Квартира должна быть ликвидной, не иметь незаконных перепланировок, не находиться в аварийном или подлежащем сносу доме. Банк заказывает новую оценку — ее результаты влияют на одобренную сумму кредита.

Отсутствие других обременений. Квартира не должна быть предметом судебного спора, иметь иных залогодержателей или ограничений по распоряжению.

Процесс рефинансирования

Для начала изучите, какие банки рефинансируют ипотеку. Вы можете обратиться в свой банк, возможно, он предложит более выгодные условия. Это ускорит процедуру, так как не придется собирать новый пакет документации.

Если прежний кредитор вам откажет, узнайте, где лучше рефинансировать ипотеку. Используйте информацию из форумов, сервисов для сравнения кредитов. Далее приведем пошаговую инструкцию.

Рассчитайте ежемесячные платежи и другие расходы

Для этого есть ипотечные калькуляторы, в которых вводятся текущие и новые условия. Изучите подробную информацию на сайтах банков, уточните условия у консультантов и выберите подходящее предложение.

Соберите документы для отправки заявки

В пакет документов входит:

• Паспорт заявителя, в котором сделана отметка о регистрации (вы должны быть зарегистрированы в городе, где оформляете кредит).
• При временной регистрации потребуется документ о подтверждении регистрации по месту проживания.
• Договор купли-продажи недвижимости.
• Документы о финансовом состоянии (выписки с банковских счетов, справка о доходах от работодателя).
• Справка с места работы, подтверждающая вашу официальную занятость.

Также предоставьте новому кредитору такую информацию, как:

• Номер кредитного договора.
• Срок выплаты кредита.
• Сумма займа.
• Размер процентной ставки и регулярного платежа.
• Реквизиты для погашения прежней ипотеки.

Дополнительно кредитор может запросить данные об отсутствии просроченных платежей за последний год – так он защищает себя от возможной неплатежеспособности заемщика.

Оформите заявку онлайн

Сделать это можно на официальном сайте банка. Если банк одобрит ваше обращения, время подавать документы.

Подайте документацию

Во многих банках это также можно сделать онлайн, для этого прикрепите к заявлению скрины документов. Иногда для одобрения рефинансирования придется посетить офис лично. Документы нужно предоставить в течение трех месяцев, в этот же период проводится оценка недвижимости. Время проведения оценки – до 5 дней. Для этой процедуры приглашается независимый оценщик на коммерческой основе, который составляет профессиональное заключение. Оценщик выезжает на объект, определяет степень изношенности квартиры, ее расположение, особенности коммуникаций, инфраструктуры.

Банк будет рассматривать документы в течение 1-3 рабочих дней. Если в них нет ошибок, вы предоставили полный комплект официальных бумаг, вам позвонит менеджер и назовет дату, когда вы можете заключить новый кредитный договор.

Получите кредит

После подписания кредитного соглашения и договора на предоставление залогового имущества (ипотеки), по указанным в заявлении реквизитам вы получите деньги, которые направляются на погашение прежнего займа.

Важно: вам требуется подтвердить регистрацию залогового имущества в пользу нового банка в течение полугода с момента выдачи нового займа. При нарушении этого правила у банка есть право назначить вам выплату неустойки.

Погасите кредит в прежнем банке

Для этого составляется заявление на досрочное погашение займа, по соответствующим реквизитам перечисляется оставшаяся сумма. Справка об отсутствии задолженностей в других банках не требуется. У многих кредиторов в договоре указана возможность досрочного погашения, если ее нет, перекредитование невозможно.

Снимите обременения с квартиры и зарегистрируйте новый договор

После погашения прежней ипотеки банк выдает закладную. Этот документ подтверждает, что у вас нет никаких обязательств перед этим кредитором. Закладная передается в Росреестр вместе с заявлением, в котором вы просите снять обременение с квартиры или загородного дома. Если вы не оформляли закладной, можно обойтись одним заявлением.

Вместе с этим передайте в орган новый кредитный договор в трех экземплярах. Сотрудники Росреестра снимают юридическое обременение в пользу прежнего банка и регистрируют его в пользу нового кредитора. Процедура занимает несколько дней.

Подтвердите регистрацию залога в пользу нового банка

После снятия правовых обременений и регистрации нового залога вам нужно подтвердить эту регистрацию. Для этого в офис банковской организации предоставляется выписка из единого реестра или договор о залоге, в котором сделана отметка Росреестра. Документы можно передать онлайн, в личном кабинете банка.

По правилам сделать это нужно в течение полугода с момента оформления нового займа.

Важно: оформить новую ипотеку нужно в течение трех месяцев с момента одобрения заявки другим банком. Если вы не уложились в срок, заявку придется подавать заново.

При нарушении сроков банк решит, что деньги брались не на погашение ипотеки, а значит, начнет процедуру взыскания денег с заемщика, на кредит будут начисляться штрафные проценты. В большинстве случаев полгода вполне хватает на сбор и подачу документов, проведение оценки и регистрацию нового залога. Чем раньше вы оформите новую ипотеку, тем быстрее будет снижена процентная ставка.

Важно: многие ипотечные договоры сопровождаются договором страхования. В новом банке полис можно оформить заново. Для этого обсудите вопрос со страховой организацией. У некоторых банков услуга страхования обязательна, без нее будет сложно получить новый кредит.

Плюсы и минусы рефинансирования ипотеки

Рефинансирование — это не просто способ снизить процентную ставку, а полноценный финансовый инструмент, который требует точного расчета. Чтобы понять, принесет ли процедура реальную выгоду в вашем случае, необходимо сопоставить очевидные преимущества с неизбежными сопутствующими издержками.

Плюсы

• Снижение ежемесячного платежа. Даже разница в 1,5–2% на крупном остатке долга дает ощутимое высвобождение бюджета каждый месяц.
• Экономия на переплате. Чем раньше проведено рефинансирование и чем больше разница в ставках, тем значительнее итоговая экономия — она может исчисляться сотнями тысяч и даже миллионами рублей.
• Гибкость условий. При рефинансировании можно изменить срок кредита, схему погашения или включить созаемщика.
• Возможность объединить несколько кредитов. Часть банков позволяет консолидировать ипотеку и другие кредиты в один продукт.

Минусы

• Дополнительные расходы. Оценка квартиры, новый страховой полис, нотариальные расходы, возможные комиссии — в сумме от 30 000 до 80 000 рублей и выше.
• Время и документооборот. Полный цикл рефинансирования занимает от 2 до 6 недель и требует сбора немалого пакета документов.
• Временное повышение ставки. До регистрации нового залога банк применяет надбавку — это нормальная практика, но ее нужно учитывать в расчетах.
• Не всегда одобряют. При плохой кредитной истории, недостаточном доходе или проблемах с объектом в рефинансировании могут отказать.

Почему могут отказать в рефинансировании?

Эта процедура означает оформление нового займа, в этом же или другом банке. После рассмотрения вашей заявки кредитор может отказать: рефинансирование – право банка, а не его обязанность. Приведем распространенные причины для отказа:

• Плохая кредитная история. Наличие просроченных платежей, долгов, штрафных санкций, банкротства играет не в вашу пользу. Если банк посчитает вас неблагонадежным заемщиком, он откажет в перекредитовании.
• Низкий уровень доходов. Банк будет оценивать ваше финансовое положение, официальный и неофициальный доход. Хотя новая ипотека будет выплачиваться на более выгодных условиях, ваших доходов должно быть достаточно для внесения ежемесячного платежа и закрытия базовых потребностей.
• Вы сделали в квартире перепланировку и не узаконили ее. После перекредитования квартира становится залоговым имуществом нового банка. Залог – это своеобразная гарантия того, что вы полностью выплатите займ. Кредитор будет заинтересован, чтобы у объекта не было незаконных перепланировок, в противном случае квартира сильно упадет в цене, а иногда продать ее просто невозможно.

Если вам отказали в рефинансировании, постарайтесь выяснить причину (хотя банк и не обязан делать свой отказ мотивированным). Иногда причину удается исправить и подать новую заявку в другую банковскую организацию.

Частые вопросы

Можно ли получить налоговый вычет после перекредитования?

Алгоритм такой же, как и при получении вычета в стандартной ситуации, при оформлении основной ипотеки. Убедитесь, что в новом кредитном соглашении есть ссылка на реквизиты прошлого договора. При покупке недвижимости по закону вы можете вернуть максимум 1.3 млн. рублей.

Можно ли таким образом объединить несколько займов?

Да, вы можете объединить несколько разных кредитов в один: к примеру, потребительский займ, кредит на покупку автомобиля и ипотеку. Это снизит финансовую нагрузку, но лишит вас права на оформление налогового вычета.

Можно ли рассчитывать на дополнительную сумму?

Да, если у банка есть такое условие. Вы можете взять займ на большую сумму, чем ваш долг по ипотеке. Это особенно актуально, если вам требуются деньги на ремонт или перепланировку в новой квартире.

Как провести рефинансирование после рождения ребенка?

Некоторые банки предлагают такую услугу по программе семейной ипотеки. Для этого нужно изучить условия конкретной кредитной организации. Так, в некоторых банках рефинансирование возможно только при приобретении городской квартиры, а не индивидуального жилого дома.

Таким образом, рефинансирование – это выгодный кредитный инструмент, который поможет вам не переплачивать по ипотеке при изменении ключевой банковской ставки в стране.