Как продать квартиру с ипотекой
В жизни бывают разные ситуации, иногда приходится продавать квартиру, ипотека по которой еще не выплачена. Например, собственник собирается переехать в другой город или хочет приобрести большее жилье. И тут возникает вопрос, как проводить сделку, и можно ли ее заключить?
Содержание
- Способы продажи ипотечной квартиры
- На что обратить внимание при продаже и покупке
- Какие документы нужны
Способы продажи ипотечной квартиры
Ипотека – это покупка недвижимости в кредит, при этом жилье выступает в качестве залога. Несмотря на это есть легальные варианты продать квартиру. Ипотека от застройщика, как и другие виды квартир, купленных в кредит, при продаже требуют согласования с банком, ведь девелопер здесь выступает посредником между покупателем и финансовым учреждением.
Самый простой способ продать залоговую квартиру – досрочно погасить долг. Чаще всего покупатель дает задаток продавцу, из которого тот погашает остаток кредита банку. После этого жилье продается в общем порядке. Права и обязанности сторон прописываются в предварительном договоре купли-продажи. Первый транш здесь выступает задатком. Законодательство предусмотрело такую возможность в поправках к Гражданскому кодексу 2015 года.
К тому же задаток становится обеспечением, страхующим покупателя. Если по каким-то причинам продавец передумает подписывать основной документ, то от него будет требоваться вернуть полученные средства в двукратном объеме. Покупатель, чтобы перестраховаться, может оплатить первый транш сразу в банк. При этом в назначении платежа он должен указать реквизиты документа по ипотеке, а также сведения о продавце.
Есть и другой способ продать квартиру, за которую не выплачена ипотека – погасить долг в ходе совершения сделки. В этой ситуации банк становится третьей стороной процесса. В финансовом учреждении получается справка с размером остаточного долга. После этого покупатель кладет деньги для продавца и для банка на аккредитив или при помощи СБР. После этого переоформляются документы, и у недвижимости появляется новый владелец.
Есть и третий вариант, который предполагает продажу недвижимости вместе с кредитными обязательствами. Это самый неприятный вариант сделки, ведь к нему прибегают в том случае, когда у заемщика накапливаются серьезные долги по ипотечным платежам.
На что обратить внимание при продаже и покупке
Есть моменты, которые важно знать как продавцу, так и покупателю при проведении сделки с ипотечной квартирой:
- Страховка. При оформлении ипотеки банки зачастую требуют застраховать купленное жилье. Когда происходит досрочное погашение, то продавец может отказаться от страховки, вернув себе часть денег. Если покупатель продолжает выплачивать ипотеку, то уже ему придется покупать новый полис;
- Налоги. Если жилье пробыло в собственности не более пяти лет, то при оформлении сделки продавец будет обязан оплатить НДФЛ;
- Налоговый вычет. При уплате НДФЛ можно получить налоговый вычет до миллиона рублей.
Какие документы нужны
Пакет документов при продаже кредитной квартиры отличается в зависимости обстоятельств. Но в общем виде он выглядит следующим образом:
- Документ, подтверждающий личность продавца (если ему менее 14 лет, то предоставляется свидетельство о рождении, в других случаях – паспорт);
- Договор купли-продажи. В случае двух собственников, его заверяет нотариус, если владение единоличное, то этого не требуется;
- Согласие супруга на сделку (требует заверения нотариуса);
- Доверенность (если одна из сторон передала полномочия третьему лицу).
Это основной список документов, но в зависимости от ситуации могут понадобиться и другие, например, выписка из домовой книги или ЕГРН, а также разные справки и др.
