Как подарить недвижимость

Наверняка, каждый человек понимает, что такие серьезные и дорогие подарки, как квартира или загородный дом, не могут ограничиваться лишь словами. Чтобы все было законно, а презент не превратился в огромную головную боль для его получателя, необходимо правильно оформить и заключить договор дарения. Подобные сделки регламентируются отдельными правовыми нормами, которые имеют массу “подводных камней”. Предлагаем рассмотреть основные моменты составления дарственной на недвижимость, а также иные нюансы дарения в соответствии с действующими нормативно актами.

Содержание

1. Когда и кто может дарить недвижимость
2. На кого можно оформить дарственную
3. Как оформить договор дарения
4. Какие документы нужны
5. Налоги на дарение недвижимости
6. Когда нельзя подарить недвижимость

Когда и кто может дарить недвижимость

Согласно ГК РФ каждый человек вправе по своему усмотрению распоряжаться имуществом, принадлежащим ему на праве собственности: сдавать в аренду, продавать, завещать, использовать в качестве залога, передавать в дар и так далее. На законодательном уровне дарение закреплено в главе 32 ГК РФ. Речь идет о безвозмездном отчуждении имущества, передаче всех прав на него другому лицу. Чаще всего, такие сделки оформляются между супругами, детьми и родителями.

Важный момент! Многие люди ошибочно считают, что дарение - это односторонняя сделка. То есть собственнику достаточно подписать дарственную для передачи недвижимого объекта. На самом деле это не так. Договор дарения является двусторонним, поэтому одаряемый может отказаться принимать ненужный ему подарок. Еще одна особенность дарения заключается в безвозмездности сделок. Если получатель дара должен совершить какие-либо ответные действия, например, также подарить что-то или передать определенную денежную сумму, это уже не дарение, а обмен или купля-продажа.

Чтобы подарить жилую недвижимость близкому родственнику, другу или любому другому человеку, даритель должен соответствовать следующим требованиям:

• Дееспособность. Дарить может только тот, кто контролирует поступки, осознает последствия принимаемых решений. Поэтому, дети в возрасте до 14 лет, например, не могут передать в дар имеющуюся у них долю в квартире. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет подписывают дарственную только с согласия законных представителей и разрешения органов опеки и попечительства.
• Хорошее психическое здоровье, отсутствие внешнего давления. Если собственник не понимает, что он делает, на него оказывается физическое или моральное давление, сделка дарения может быть признана недействительной.
• Право собственности. Подарить можно только то, что принадлежит по праву собственности и не находится в залоге.

Передача недвижимости в дар не ограничена по времени. При этом, договор должен быть составлен и подписан сторонами при жизни дарителя. Сделка, которая предусматривает дарение квартиры, участка или дома уже после смерти собственника, будет считаться недействительной.

На кого можно оформить дарственную

Составить дарственную можно на любое физическое лица, независимо от его возраста и степени родства:

• При передаче недвижимости в дар на близкого родственника достаточно написать в Росреестре заявление о смене собственника и приложить к нему договор, подписанный сторонами. Обращение к нотариусу является необязательным.
• Если одаряемый не состоит в родстве с дарителем сделку должен заверить нотариус.
• Чтобы несовершеннолетний смог принять имущество в дар нужно правильно оформить документы. Интересы детей в возрасте до 14 лет в сделках представляют их родители (опекуны, усыновители). Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет подписывают договор сами, но с письменного согласия родителей. Соглашение следует заверить у нотариуса.

Как оформить договор дарения

С позиции закона, особых сложностей с тем, как оформить дарственную на недвижимость, нет. Даритель и одаряемый должны подписать договор дарения, на основании которого Росреестр проведет регистрацию сделки и закрепит переход права собственности на имущество. В договоре в обязательном порядке следует указать предмет (объект) дарения и то, что сделка заключается на безвозмездной основе. Переход прав собственности может происходить в момент подписания договора сторонами или позже.

В зависимости от обстоятельств, времени дарения и особенностей оформления выделяют три вида договора дарения недвижимости:

• Реальный договор. Сделка признается реальной, если заключение (подписание) всех необходимых документов и переход прав собственности совпадают по времени. В правоприменительной практике этот вид договора дарения встречается чаще всего. После регистрации соглашения в Росреестре одаряемый становится единоличным хозяином имущества.
• Консенсуальный договор. Он позволяет отсрочить переход права собственности на определенный период времени. То есть, мы имеем дело с документально подтвержденным намерением передать имущество в дар. В соглашении указывается объект недвижимости, который будет принесен в дар, информация о сторонах сделки.
• Договор пожертвования. Представляет собой достаточно специфическое соглашение, которое применяется, если человек хочет передать помещение жилого или нежилого назначения на благо общества. В этом случае в документе прописываются не только сведения о подарке, но и обязанность одаряемого использовать его с конкретными целями.

Важный момент! Договор дарения не предусматривает обязательное нотариальное заверение, за исключением случаев, если отчуждаемая недвижимость принадлежит несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину. Но все же при заключении такой сделки имеет смысл прибегнуть к услугам нотариуса, чтобы исключить возможные риски в будущем. Наличие на документах печати нотариальной конторы становится дополнительной гарантией того, чтобы стороны являются дееспособными, действуют добровольно и в рамках закона.

Какие документы нужны

Чтобы оформить договор дарения потребуются следующие документы:

• Паспорта сторон;
• Выписка из ЕГРН (в частности, она необходима, чтобы подтвердить отсутствие обременений на объект недвижимости);
• Правоустанавливающие документы на квартиру, дом, землю и т.д. Например, это может быть договор купли-продажи, мены, дарения и т.д.;
• Выписка из домовой книги о количестве прописанных на конкретной жилплощади людей;
• Квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.

В разных ситуация могут понадобится и другие документы. В частности, если даритель несовершеннолетний, то нужно письменное согласие его родителей или разрешение органов опеки и попечительства. Если же дом приобретен в браке и находится в долевой собственности, для его дарения необходимо согласие второго супруга.

Важный момент! По закону при дарении к договору не нужно прикладывать акт приема-передачи недвижимости, но все же лучше его составить. В будущем это позволит избежать многих проблем, особенно, если подписание договора и регистрация перехода прав собственности разнесены по времени. Это связано с тем, что сделка будет считаться заключенной только с момента фактической передачи имущества одаряемому.

Технический паспорт, экспликация и поэтажный план для оформления договора дарения также не нужны. Но одаряемый может по своему усмотрению попросить эти документы у собственника, например, если хочет убедиться в отсутствии незаконных перепланировок в квартире.

Налоги на дарение недвижимости

Если объект недвижимости передается безвозмездно, даритель не получает доход и соответственно не должен платить налог на сделку. Его уплачивает получатель дара, но не во всех случаях. Например, если сделка заключается между близкими родственниками (супругами, родителями и детьми, братьями и сестрами, бабушками и внуками, усыновителями и усыновленными и т.д.) ничего платить не придется.

Однако, одаряемый обязан подать в ФНС декларацию и перечислить подоходный налог на полученное имущество в установленные сроки, если:

• подарок преподнесен не близким родственником;
• имущество передано физическому лицу от ИП или коммерческой организации.

Размер налога на дарственную равняется 13% от стоимости объекта сделки.

Когда нельзя подарить недвижимость

Не стоит рассматривать договор дарения недвижимости, как некую волшебную палочку, с помощью которой можно быстро и с минимальными затратами официально оформить передачу имущества от одного лица другому. Законодатель предусмотрел ряд ограничений, при которых дееспособный собственник не может подарить квартиру или дом.

Итак, дарение запрещено:

• между несовершеннолетними и их законными представителями - ребенок до 18 лет не сможет подарить родителям, усыновителям или опекунам свою недвижимость;
• между работниками образовательных, воспитательных, медицинских учреждений и их подопечными - сделка по передаче в дар недвижимости директору дома престарелых бабушкой, которая проживает в этом доме будет признана недействительной;
• между государственным (муниципальным) служащим и любым другим человеком, если будет доказано, что представитель органов власти воспользовался своим служебным положением;

Важный момент! К юристам нередко обращаются с вопросом, можно ли подарить недвижимость, если она находится в собственности юридического лица. Здесь есть несколько нюансов. По закону дарение между организациями запрещено. Правда, если одна фирма дарит другой офис и всех все устраивает, то оспаривать сделку никто не будет. При этом, физическое лицо может передавать в дар любую недвижимость коммерческим организациям. И наоборот, компания может подарить, например, квартиру своему сотруднику.