Что такое кадастровая стоимость недвижимости
В 2022-2023 году по всей стране провели кадастровую оценку недвижимости. Обновили сведения обо всех земельных участках, домах, квартирах и даже о гаражах (официально зарегистрированных в реестре ЕГРН). Теперь в каждой выписке содержится информация об установленной цене объекта недвижимости. В этой статье мы разберем, что представляет собой кадастровая стоимость, чем она отличается от рыночной и какие критерии влияют на оценку.
Содержание
- Что такое кадастровая стоимость
- Для чего она нужна и на что влияет
- Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной
- От чего зависит кадастровая стоимость недвижимости
- Кто и как рассчитывает стоимость
- Как узнать кадастровую стоимость
Что такое кадастровая стоимость
Сначала рассмотрим значение определения «кадастровая стоимость объекта недвижимости». Его ввели одновременно с внедрением специальной методики, позволяющей получить объективную и независимую оценку. Цель процедуры – предоставить государству информацию о цене объектов по всей стране независимо от наличия и принадлежности права собственности, текущего состояния и любых других факторов.
Для чего она нужна и на что влияет
При покупке недвижимости, такой как трехкомнатная квартира в новостройке, значение кадастровой стоимости часто остается «за кадром». Все потому, что сделки обычно осуществляются по рыночной цене, которая может кратно превышать цифры в кадастре или, наоборот, быть существенно меньше. Обращаться к этим сведениям придется, когда придет квитанция об уплате налога или когда владелец оспаривает какие-либо ситуации через суд.
Налог на имущество
Собственники недвижимости обязаны уплачивать в бюджет государства налоги за имущество (за квартиры, дома, земельные участки). В таком случае кадастровая стоимость объекта выступает как налоговая база. Это прямо следует из ст. 403 Налогового Кодекса РФ.
Расчет осуществляется по формуле:
Налог = кадастровая стоимость в дату на 1 января расчетного налогового года * налоговая ставка
Сведения о начисленной сумме поступают в личный кабинет на портале Госуслуг до 1 ноября. Ее положено уплатить до конца текущего года.
Налог на доход физических лиц при продаже недвижимости
Законодательство РФ устанавливает правила применения налогообложения к физическим лицам, продающим недвижимость. Если она была в собственности менее 5 лет, гражданин обязан уплатить налог НДФЛ в размере 13% от полученной суммы. При более длительном сроке продажа никаких последствий для физ. лица не дает. Если цена, указанная в договоре купли-продажи ниже кадастра, налоговая вправе применять понижающий коэффициент размером 0,7 (ст. 214.10 НК РФ).
Налог при дарении квартиры
Ситуация аналогичного характера возникает, когда гражданин получает недвижимость в дар. Если подарок исходит от постороннего лица, физическое лицо обязано уплатить 13% от цены объекта (по результату оценки кадастровой стоимости недвижимости). Если же сделка осуществлялась между близкими родственниками, покупатель избавлен от такой обязанности. Во втором случае важно, чтобы объект был в собственности у дарителя более 3 лет. Иначе ему придется платить налог.
Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью
При обращении к нотариусу для заверения договора-купли продажи стоимость услуг определяется исходя из кадастровой стоимости имущества, проходящего по сделке.
Это справедливо для ситуаций:
- В сделке участвует несовершеннолетний.
- Продается доля из общей долевой собственности.
- Имущество передается кому-то в доверительное управление.
При условии, что рыночная стоимость ниже кадастровой, нотариус будет отталкиваться от первой величины. Это желательно учитывать при указании условий сделки.
Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной
Ключевое отличие рыночной и кадастровой цены – первую индивидуально определяют для каждого объекта, а вторую для целой группы объектов, расположенных в одинаковых условиях. На рынке существенным фактором может стать планировка, вид и качество отделки, даже вид и окна. В случае же расчета цифр для кадастра подобные индивидуальные особенности никакой роли не играют.
Есть еще особенности:
- При рыночной оценке считается обязательным осмотр объекта. Кадастровые специалисты работают исключительно с документами.
- Рыночная цена постоянно «плавает», исходя из реального спроса, изменения конъюнктуры в конкретном городе или районе.
- Кадастровую рассчитывают с периодичностью, которую устанавливает государство.
«По умолчанию» периодичность государственного расчета составляет 4 года, для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя он уменьшен до 2 лет.
Кратко о различиях кадастровой и рыночной стоимости
|
Кадастровая стоимость |
Рыночная стоимость |
|
Вычисляется массово, для определенной категории недвижимости |
Рассчитывается индивидуально, по каждому объекту |
|
При оценке учитываются только критерии, являющиеся общими для всей выборки |
Оценка осуществляется с учетом специфики конкретного дома, квартиры или земельного участка |
|
Основанием для определения цены являются документы, официальные сведения |
Цену устанавливает специалист с учетом как документов, так и результатов осмотра |
|
Значение фиксируется на определенную дату и остается неизменным до следующей оценки |
Значение быстро меняется вместе с внешними условиями вроде процентной ставки на ипотеку, появлением новой инфраструктуры в районе и т.д. |
От чего зависит кадастровая стоимость недвижимости
При расчете кадастровой стоимости учитывается ряд факторов, используемых при определении рыночной цены недвижимости. Это иногда приводит к путанице понятий, но, в целом, разобраться в системе довольно легко.
Пример учитываемых критериев:
- Расположение квартиры, дома или земельного участка.
- Текущее состояние объекта (ветхий, аварийный, жилой и пр.).
- Площадь, общая/жилая, отчасти планировка.
- Социальная инфраструктура.
Также на кадастровую стоимость влияет состояние местного рынка недвижимости, экономическая ситуация в регионе, в целом, по стране. Например, ключевая ставка ЦБ РФ. Имеют вес даже тарифы ЖКХ, стоимость подключения к централизованным инженерным сетям.
Кто и как рассчитывает стоимость
Расчетом кадастровой стоимости занимаются уполномоченные бюджетные учреждения. Например, в Уфе задача возложена на ГБУ РБ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация».
В перечень функций организации входит: сбор сведений об объектах недвижимости независимо от собственности и оценка согласно законодательно установленным методикам. Все собранные данные анализируют, по результатам осуществляют оценку.
Итоговые цифры вносятся в отчет и отправляются в региональное подразделение Росреестра, где их вносят в реестр ЕГРН. С этого момента кадастровая стоимость будет отражаться в выписках, на основании которых осуществляются сделки, расчеты услуг нотариусов и пр.
Если собственник обнаруживает ошибку или просто не согласен с оценкой, он вправе направить свои замечания. Понадобится подтвердить «иное мнение» при помощи документов. На основании такого обращения ведомство проведет проверку и внесет исправления (при необходимости).
Как узнать кадастровую стоимость
Теперь о том, как узнать кадастровую стоимость недвижимости. Единственный вариант получить достоверные сведения – это обратиться к сервисам Росреестра. Доступ к ним сейчас открыт через личный кабинет на портале Госуслуг. Также информация доступна на официальной сайте Фонда данных государственной кадастровой оценки. Там понадобится кадастровый номер объекта.
Если известен только адрес, можно воспользоваться Публичной кадастровой картой. Она позволяет найти объект недвижимости даже простым его указанием на карте (можно увеличить ее масштаб и пометить нужный адрес по фактическому расположению). Отметим, что официальный документ выдают только на Госуслугах. На остальных ресурсах цифры доступы в качестве информирования.
