Как обеспечить максимальную безопасность и надёжность своих средств при покупке недвижимости?

1 июля 2019 года в России вступили в силу новые правила покупки недвижимости по договору долевого строительства. Согласно которым, все застройщики должны перевести свои объекты, готовность которых к тому времени была менее 30%, на продажи с применением счетов эскроу и при необходимости с привлечением кредитных средств по проектному финансированию.

Тема вызвала немало вопросов среди покупателей. Что такое счет эскроу? Безопасен ли новый механизм? Останется ли возможность приобрести квадратные метры по старой схеме? Об основных плюсах и первых итогах реформы мы расскажем вам сегодня.

Счет эскроу – это альтернатива банковской ячейке и аккредитиву, специальный счет для безопасного проведения расчетов между покупателем и продавцом. Покупатель кладет деньги на счет эскроу, а продавец может их забрать, только тогда, когда выполнит условия, заранее прописанные в договоре. Банк, как независимый посредник следит за выполнением этих условий.

Важно! Выполнять подобные операции и выступать в качестве эскроу-агента могут только надежные финансовые учреждения, – которые соответствуют требованиям и условиям, предусмотренным Правительством РФ (Постановление №606 от 16.05.2019 г.). Перечень таких банков обновляется каждый месяц. Актуальная информация доступна для ознакомления на оф. сайте Центрального Банка.

Преимущества покупки недвижимости с помощью счета эскроу

Счета эскроу гарантируют абсолютную безопасность и надежность сделки при покупке квартиры для обеих сторон, поскольку банк не просто резервирует финансы до момента соблюдения девелопером обязательств, но и контролирует их передачу.

• Минимальная вероятность контакта с мошенниками, что исключает денежные потери.
• Прозрачность, а также строгий контроль всех финансовых поступлений.
• Гарантия успешного проведения сделки – получения квартиры или возврата денежных средств.
• Счет эскроу обходится дешевле, нежели альтернативные варианты – аккредитив или банковская ячейка.
• Финансы на счетах страхуются. Даже если у банка будет отозвана лицензия, средства вернут дольщику в размере, соответствующем стоимости недвижимости (но не больше 10 млн. рублей).
• Возможность перевести нужную сумму на счет безналичным платежом, что гораздо безопаснее и удобнее взноса наличными.

Кому принадлежат деньги на счете эскроу?

По закону вплоть до момента расчета деньги на счете эскроу принадлежат тому, кто их внес. А после – тому, в чью пользу открыт счет. Момент расчета наступает, когда застройщик выполняет условия, прописанные в договоре.

Таким образом, договор по счету эскроу — это новый способ регулирования отношений между застройщиком и дольщиками. 

Как происходит расчет с использованием счета эскроу?

Депонирование (хранение) капиталовложений осуществляется банком с целью проведения взаиморасчетов, которые будут безопасны для всех участников сделки – как для дольщика, так и для застройщика. Пока дом не сдан, все средства принадлежат дольщику, и при несоблюдении условий сделки он вправе их забрать. Застройщик, в свою очередь, также получает определенные гарантии того, что покупатель в указанный срок оплатит полную стоимость жилья, согласно договору.

Последовательность шагов при заключении сделки

В сделке участвуют 3 стороны: банк – независимый агент; дольщик (покупатель), открывающий эскроу-счет; застройщик (продавец), который должен получить зарезервированную сумму.

Сделка с применением данной схемы осуществляется следующим образом:

1. Стороны при составлении договора подтверждают, что планируют осуществлять взаиморасчет посредством эскроу.
2. Дольщик подает в банк заявку о регистрации счета эскроу (открывается индивидуально для каждого покупателя). Указывает период его действия, размер капиталовложений и прочие важные условия.
3. Дольщик заключает договор с банком на открытие счёта эскроу, где прописано, на каких условиях каждая сторона имеет право забрать средства. На банк может возлагаться обязанность проверить основания на получение денег девелопером.
4. Дольщик вносит сумму, соответствующую стоимости приобретаемой недвижимости. Согласно п. 5 ст. 926.1 ГК, его часть обязательств перед продавцом после этого будет выполненной.
5. После окончания строительства дольщик регистрирует права собственности на квартиру: подает в Росреестр соответствующую документацию (включая подписанный акт приема-передачи квартиры).
6. После этого девелопер получает возможность снять деньги или перевести их на личный счет. Затем эскроу закрывается.

Важно! Если в оговоренный срок обязательства Застройщика по договору долевого участия не исполнены, и им не предоставлены необходимые для раскрытия счета эскроу, банк закрывает счет и возвращает деньги участнику долевого строительства.

Что необходимо для открытия счета?

Для открытия счёта в банке Дом.РФ обязательные условия:

• Проект договора;
• Паспорт гражданина РФ;
• Заявление на регистрацию счета эскроу по форме банка;

Более детальную информацию об условиях регистрации и обслуживания такого вида счетов можно запросить непосредственно в банке.

В каких случаях дольщик имеет право расторгнуть договор долевого участия и получить свои деньги обратно?

Дольщик имеет полное право расторгнуть документ в судебном порядке, если:

• застройщиком внесены серьезные изменения в проектную декларацию;
• назначение нежилых блоков или общественного имущества в здании поменялось;
• когда строительство временно приостановлено либо полностью прекращено.

Кроме того, у покупателя есть права на расторжение договора и вывод средств, когда задержка при сдаче комплекса составляет два и более месяца.

Особенности использования если покупатель юр. лицо

При покупке квартиры в новостройке через счета эскроу участниками схемы обычно являются как физические лица (дольщики), так и юридические (застройщики). Однако некоторые дольщики также могут выступать в качестве юрлиц.

Но тут есть важный нюанс, который каждый дольщик должен учесть заранее: средства, внесенные им, как физическим лицом, будут застрахованы государством в сумме до 10 000 000 руб. А деньги, поступившие на эскроу-счет от юрлица придётся страховать самостоятельно (п. 1 ст. 12.1 закона от 23.12.2003 № 177-ФЗ).

Среди объектов ГК «Первый Трест» купить квартиру с использованием счёта эскроу вы можете в жилых комплексах «Новатор» и Grand&Grand.