4 способа продать ипотечную квартиру
Ипотека – распространенный и относительно доступный способ купить свое жилье. После покупки у собственника иногда возникает необходимость продать недвижимость. Это возможно, однако нужно учитывать требования закона. До полного погашения ипотечного кредита квартира – залоговое имущество банка. Расскажем, как можно продать квартиру в ипотеке, приведем актуальные способы, действующие правила.
Содержание
- Есть ли ограничения
- Первый способ – досрочное погашение ипотечного кредита
- Второй способ – погашение кредита в момент заключения сделки
- Третий способ – продажа объекта с ипотекой
- Четвертый способ – кредитор сам продает недвижимость
- Документы для продажи ипотечной квартиры
- Снятие обременений с ипотечной квартиры
- Налоги при продаже квартиры в ипотеке
- На что требуется разрешение банка при действиях с ипотечной недвижимостью
- Какие риски есть у продавца
- Выводы
Есть ли ограничения
Оформляя ипотеку, вы оставляете квартиру в залоге у банка. Так кредитор защищает себя от возможного невыполнения обязательств. При серьезных просрочках банк может забрать жилье, продать его, получить деньги. К залоговому имуществу при продаже предъявляются особые требования. Возможно ли продать квартиру в ипотеке? Да, но только с согласия получателя залога – вашего кредитора.
Без разрешения банка сделка будет признана незаконной и аннулирована. Договор ипотеки с заемщиком расторгается, он теряет жилье, несет серьезные финансовые убытки.
Приведем основные способы продажи ипотечной недвижимости.
Первый способ – досрочное погашение ипотечного кредита
Это самая простая схема, при которой вам не нужно согласовывать сделку купли-продажи с банком. Вы выполняете обязательства перед кредитором, а значит, можете распоряжаться квартирой по своему усмотрению. У способа есть два минуса. Первый – придется собирать крупную сумму для погашения ипотеки. Как правило, деньги перечисляются будущим покупателем квартиры. Второй минус – отсутствие гарантий у покупателя (до момента погашения кредита жилье будет в залоге). Как продать пошагово квартиру в ипотеке по схеме с досрочным погашением? Приведем инструкцию:
- получение согласия от кредитора (при погашении долга эта формальность, но ее нужно соблюсти);
- предупреждение банка о досрочном выполнении обязательств (это правило есть в большинстве ипотечных договоров);
- расчет оставшейся суммы задолженности с учетом процентов, комиссий;
- погашение долга из своих средств или денег покупателя (при получении денег от покупателя оформляется предварительное соглашение);
- снятие обременений с квартиры;
- заключение договора купли-продажи, регистрация собственности в Росреестре.
Второй способ – погашение кредита в момент заключения сделки
Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, и погасить долг при оформлении сделки? Да, это рабочая схема с непосредственным контролем над процедурой со стороны банковской организации. При таком способе удается снизить риски для всех заинтересованных сторон. Согласие банка на продажу – обязательное условие (это уже не формальность, как при досрочном погашении долга).
Деньги перечисляются в банковскую ячейку, участники получают к ним доступ после выполнения определенных действий. Пример – банк получает деньги для закрытия долга после заключения предварительного соглашения. Продавец получает остаток суммы от продажи квартиры после снятия обременений, заключения основного договора купли-продажи, государственной регистрации объекта в Росреестре.
Третий способ – продажа объекта с ипотекой
Можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке, вместе с долгом? Это еще один способ, при котором покупатель получает не только недвижимость, но и обязательства по кредитованию. Такой формат выгоден для кредитора, так как ему удается сохранить заемщика.
Минус – найти покупателя будет непросто, ведь большинство людей хотят купить жилье без обременений. Продавец может сделать скидку от рыночной цены. Нередко скидка достигает 20 процентов – только так можно привлечь покупателя.
Четвертый способ – кредитор сам продает недвижимость
Это наименее выгодный формат для заемщика. Такой сценарий возможен при регулярных просрочках в обязательных платежах. Для защиты своих интересов банк продает имущество с торгов. Основная задача кредитора – закрытие ипотеки. Аукционная цена на квартиру существенно ниже рыночной. В результате долг удается погасить, но у заемщика практически не остается свободных денег для покупки другого жилья.
Документы для продажи ипотечной квартиры
Для совершения сделки нужно собрать пакет документов, в который входит следующее:
- паспорта сторон – продавца и покупателя;
- при наличии несовершеннолетних детей у собственника – свидетельства об их рождении, согласие на продажу от представителей органов опеки;
- при зарегистрированном браке – согласие от супруга, которое заверяется у нотариуса;
- правоустанавливающая документация (выписка из единого реестра);
- перечень зарегистрированных жильцов, который можно посмотреть в домовой книге;
- заключение от независимого эксперта по стоимости квартиры;
- справка, подтверждающая отсутствие долгов за коммунальные услуги;
- документ об отсутствии ограниченной дееспособности у продавца.
У покупателя есть право изучить условия ипотечного соглашения, получить справку о сумме оставшегося долга.
Снятие обременений с ипотечной квартиры
При регистрации права собственности на новое лицо важно снять обременения с недвижимости. Даже при продаже жилья с долгами проводится регистрация залога на нового владельца. Это значит, что прежние обременения нужно предварительно снять. Приведем инструкцию:
- Погашение долга по ипотечному кредиту.
- Получение у банка справки об отсутствии претензий к прежнему владельцу.
- Подача заявления в Росреестр или через МФЦ о снятии обременений с залогового объекта.
- Получение выписки из единого реестра, подтверждающей отсутствие обременений.
Инструкция актуальна для всех банковских организаций. Такие правила действуют как на федеральном уровне, так и в регионах.
Налоги при продаже квартиры в ипотеке
Продажа недвижимости влечет за собой получение дохода, а в отношении доходов физических лиц действует НДФЛ. Общая налоговая ставка – 13 процентов. Налоговый платеж рассчитывается с разницы между ценой реализации и ценой покупки. Налог не начисляется на квартиру, которая находилась в собственности более пяти лет. При продаже такого объекта платить НДФЛ не нужно. При покупке квартиры у родственника, продаже единственного жилья платить НДФЛ не нужно через три года после оформления статуса собственника.
На НДФЛ можно получить налоговый вычет. Он рассчитывается по ставке 13 процентов в пределах перечисленного платежа в течение определенного календарного периода. Получить вычет можно только один раз на одну квартиру.
На что требуется разрешение банка при действиях с ипотечной недвижимостью
Получать согласие от кредитора нужно не только при продаже залоговой квартиры. Без согласия банка нельзя провести перепланировку. Самовольная планировка, существенные изменения в квартире будут признаны незаконными, а заемщику придется вернуть планировку в первоначальное состояние за свой счет. Разрешение от кредитора нужно получить при сдаче квартиры по договору аренды. Важно: у представителей банка есть право посетить квартиру, чтобы убедиться в выполнении клиентом обязательств по договору.
Не нужно получить согласие финансовой организации на проведение текущих ремонтных работ. Исключение из этого правила может указываться в договоре ипотеки.
Какие риски есть у продавца
При покупке жилья за наличные, оформлении покупателем кредита в том же банке проблем обычно не возникает. При кредитовании покупателя в другой организации есть определенные риски.
Первая ситуация – продавец оформляет на себя кредит для погашения ипотечной задолженности. Заем закрывается после регистрации сделки за счет покупателя. Основной риск – возможность срыва сделки. В этом случае продавцу придется рефинансировать заем, условия могут быть менее выгодными. Результат – у вас останется квартира и ипотека с более высокой ставкой.
Вторая схема – оформление поручительства за другую сторону. Получив статус поручителя, вы становитесь ответственными за своевременное погашение кредита покупателем. Поручительство будет действовать до регистрации договора, перехода собственности к покупателю. При невыполнении покупателем своих обязательств, просрочке регулярных платежей банк может потребовать их с поручителя.
Еще один риск – финансовые проблемы при покупке недвижимости без переоформления. Просрочка регулярных платежей влечет санкции со стороны банковской организации. Санкции будут применяться к лицу, указанному в договоре. Это значит, что предыдущий владелец будет выплачивать штрафы и пени, у него испортится кредитная история. Риски есть и у покупателя. При самом негативном сценарии недвижимость выставляется на торги. У фактического владельца квартиры начинаются неприятности – иногда ему просто негде жить, так как без переоформленных документов он не может подтвердить свое право на собственность.
Выводы
- Есть четыре законных схемы продажи ипотечной квартиры, все они требуют предварительного согласия от кредитора. Выбор способа зависит от вашего бюджета, финансовых возможностей покупателя.
- Перед оформлением сделки заключите договор, убедитесь в том, что он составлен правильно, при необходимости проконсультируйтесь с юристом.
- При правильном подходе банк практически всегда дает свое согласие на продажу недвижимости.
- При возможности досрочного закрытия долга по ипотеке лучше сделать это. Это упростит процесс оформления сделки, расширит круг покупателей, позволит избежать скидки, которую обязательно попросит покупатель при покупке квартиры с долгами.
- При невозможности погасить долг идите лицо, которое готово оформить кредит в вашем банке.