4 способа продать ипотечную квартиру

Ипотека – распространенный и относительно доступный способ купить свое жилье. После покупки у собственника иногда возникает необходимость продать недвижимость. Это возможно, однако нужно учитывать требования закона. До полного погашения ипотечного кредита квартира – залоговое имущество банка. Расскажем, как можно продать квартиру в ипотеке, приведем актуальные способы, действующие правила.

Содержание

1. Есть ли ограничения
2. Первый способ – досрочное погашение ипотечного кредита
3. Второй способ – погашение кредита в момент заключения сделки
4. Третий способ – продажа объекта с ипотекой
5. Четвертый способ – кредитор сам продает недвижимость
6. Документы для продажи ипотечной квартиры
7. Снятие обременений с ипотечной квартиры
8. Налоги при продаже квартиры в ипотеке
9. На что требуется разрешение банка при действиях с ипотечной недвижимостью
10. Какие риски есть у продавца
11. Выводы

Есть ли ограничения

Оформляя ипотеку, вы оставляете квартиру в залоге у банка. Так кредитор защищает себя от возможного невыполнения обязательств. При серьезных просрочках банк может забрать жилье, продать его, получить деньги. К залоговому имуществу при продаже предъявляются особые требования. Возможно ли продать квартиру в ипотеке? Да, но только с согласия получателя залога – вашего кредитора.

Без разрешения банка сделка будет признана незаконной и аннулирована. Договор ипотеки с заемщиком расторгается, он теряет жилье, несет серьезные финансовые убытки.

Приведем основные способы продажи ипотечной недвижимости.

Первый способ – досрочное погашение ипотечного кредита

Это самая простая схема, при которой вам не нужно согласовывать сделку купли-продажи с банком. Вы выполняете обязательства перед кредитором, а значит, можете распоряжаться квартирой по своему усмотрению. У способа есть два минуса. Первый – придется собирать крупную сумму для погашения ипотеки. Как правило, деньги перечисляются будущим покупателем квартиры. Второй минус – отсутствие гарантий у покупателя (до момента погашения кредита жилье будет в залоге). Как продать пошагово квартиру в ипотеке по схеме с досрочным погашением? Приведем инструкцию:

• получение согласия от кредитора (при погашении долга эта формальность, но ее нужно соблюсти);
• предупреждение банка о досрочном выполнении обязательств (это правило есть в большинстве ипотечных договоров);
• расчет оставшейся суммы задолженности с учетом процентов, комиссий;
• погашение долга из своих средств или денег покупателя (при получении денег от покупателя оформляется предварительное соглашение);
• снятие обременений с квартиры;
• заключение договора купли-продажи, регистрация собственности в Росреестре.

Второй способ – погашение кредита в момент заключения сделки

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, и погасить долг при оформлении сделки? Да, это рабочая схема с непосредственным контролем над процедурой со стороны банковской организации. При таком способе удается снизить риски для всех заинтересованных сторон. Согласие банка на продажу – обязательное условие (это уже не формальность, как при досрочном погашении долга).

Деньги перечисляются в банковскую ячейку, участники получают к ним доступ после выполнения определенных действий. Пример – банк получает деньги для закрытия долга после заключения предварительного соглашения. Продавец получает остаток суммы от продажи квартиры после снятия обременений, заключения основного договора купли-продажи, государственной регистрации объекта в Росреестре.

Третий способ – продажа объекта с ипотекой

Можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке, вместе с долгом? Это еще один способ, при котором покупатель получает не только недвижимость, но и обязательства по кредитованию. Такой формат выгоден для кредитора, так как ему удается сохранить заемщика.

Минус – найти покупателя будет непросто, ведь большинство людей хотят купить жилье без обременений. Продавец может сделать скидку от рыночной цены. Нередко скидка достигает 20 процентов – только так можно привлечь покупателя.

Четвертый способ – кредитор сам продает недвижимость

Это наименее выгодный формат для заемщика. Такой сценарий возможен при регулярных просрочках в обязательных платежах. Для защиты своих интересов банк продает имущество с торгов. Основная задача кредитора – закрытие ипотеки. Аукционная цена на квартиру существенно ниже рыночной. В результате долг удается погасить, но у заемщика практически не остается свободных денег для покупки другого жилья.

Документы для продажи ипотечной квартиры

Для совершения сделки нужно собрать пакет документов, в который входит следующее:

• паспорта сторон – продавца и покупателя;
• при наличии несовершеннолетних детей у собственника – свидетельства об их рождении, согласие на продажу от представителей органов опеки;
• при зарегистрированном браке – согласие от супруга, которое заверяется у нотариуса;
• правоустанавливающая документация (выписка из единого реестра);
• перечень зарегистрированных жильцов, который можно посмотреть в домовой книге;
• заключение от независимого эксперта по стоимости квартиры;
• справка, подтверждающая отсутствие долгов за коммунальные услуги;
• документ об отсутствии ограниченной дееспособности у продавца.

У покупателя есть право изучить условия ипотечного соглашения, получить справку о сумме оставшегося долга.

Снятие обременений с ипотечной квартиры

При регистрации права собственности на новое лицо важно снять обременения с недвижимости. Даже при продаже жилья с долгами проводится регистрация залога на нового владельца. Это значит, что прежние обременения нужно предварительно снять. Приведем инструкцию:

1. Погашение долга по ипотечному кредиту.
2. Получение у банка справки об отсутствии претензий к прежнему владельцу.
3. Подача заявления в Росреестр или через МФЦ о снятии обременений с залогового объекта.
4. Получение выписки из единого реестра, подтверждающей отсутствие обременений.

Инструкция актуальна для всех банковских организаций. Такие правила действуют как на федеральном уровне, так и в регионах.

Налоги при продаже квартиры в ипотеке

Продажа недвижимости влечет за собой получение дохода, а в отношении доходов физических лиц действует НДФЛ. Общая налоговая ставка – 13 процентов. Налоговый платеж рассчитывается с разницы между ценой реализации и ценой покупки. Налог не начисляется на квартиру, которая находилась в собственности более пяти лет. При продаже такого объекта платить НДФЛ не нужно. При покупке квартиры у родственника, продаже единственного жилья платить НДФЛ не нужно через три года после оформления статуса собственника.

На НДФЛ можно получить налоговый вычет. Он рассчитывается по ставке 13 процентов в пределах перечисленного платежа в течение определенного календарного периода. Получить вычет можно только один раз на одну квартиру.

На что требуется разрешение банка при действиях с ипотечной недвижимостью

Получать согласие от кредитора нужно не только при продаже залоговой квартиры. Без согласия банка нельзя провести перепланировку. Самовольная планировка, существенные изменения в квартире будут признаны незаконными, а заемщику придется вернуть планировку в первоначальное состояние за свой счет. Разрешение от кредитора нужно получить при сдаче квартиры по договору аренды. Важно: у представителей банка есть право посетить квартиру, чтобы убедиться в выполнении клиентом обязательств по договору.

Не нужно получить согласие финансовой организации на проведение текущих ремонтных работ. Исключение из этого правила может указываться в договоре ипотеки.

Какие риски есть у продавца

При покупке жилья за наличные, оформлении покупателем кредита в том же банке проблем обычно не возникает. При кредитовании покупателя в другой организации есть определенные риски.

Первая ситуация – продавец оформляет на себя кредит для погашения ипотечной задолженности. Заем закрывается после регистрации сделки за счет покупателя. Основной риск – возможность срыва сделки. В этом случае продавцу придется рефинансировать заем, условия могут быть менее выгодными. Результат – у вас останется квартира и ипотека с более высокой ставкой.

Вторая схема – оформление поручительства за другую сторону. Получив статус поручителя, вы становитесь ответственными за своевременное погашение кредита покупателем. Поручительство будет действовать до регистрации договора, перехода собственности к покупателю. При невыполнении покупателем своих обязательств, просрочке регулярных платежей банк может потребовать их с поручителя.

Еще один риск – финансовые проблемы при покупке недвижимости без переоформления. Просрочка регулярных платежей влечет санкции со стороны банковской организации. Санкции будут применяться к лицу, указанному в договоре. Это значит, что предыдущий владелец будет выплачивать штрафы и пени, у него испортится кредитная история. Риски есть и у покупателя. При самом негативном сценарии недвижимость выставляется на торги. У фактического владельца квартиры начинаются неприятности – иногда ему просто негде жить, так как без переоформленных документов он не может подтвердить свое право на собственность.

Выводы

1. Есть четыре законных схемы продажи ипотечной квартиры, все они требуют предварительного согласия от кредитора. Выбор способа зависит от вашего бюджета, финансовых возможностей покупателя.
2. Перед оформлением сделки заключите договор, убедитесь в том, что он составлен правильно, при необходимости проконсультируйтесь с юристом.
3. При правильном подходе банк практически всегда дает свое согласие на продажу недвижимости.
4. При возможности досрочного закрытия долга по ипотеке лучше сделать это. Это упростит процесс оформления сделки, расширит круг покупателей, позволит избежать скидки, которую обязательно попросит покупатель при покупке квартиры с долгами.
5. При невозможности погасить долг идите лицо, которое готово оформить кредит в вашем банке.