Что ждет ипотеку в 2020 году в Башкирии?
Рынок недвижимости в настоящий момент переживает бурные изменения. Что делать людям - бежать и оформлять ипотеки или же стоит подождать?
Чтобы ответить на эти и другие актуальные вопросы, «Комсомолка» собрала круглый стол. Среди спикеров - представители администрации Уфы, регионального госкомитета по строительству и архитектуре, застройщиков и ведущих банков.
Темпы строительства растут
Так, по словам заместителя председателя Государственного комитета РБ по строительству и архитектуре Егора Родина, все статистические показатели выросли:
-За прошлый год наши показатели - 2 372 000 квадратных метров. Был хороший рост по подрядному строительству многоквартирных домов, они ввели в эксплуатацию 983 000 квадратных метров. Поэтому по результатам 2019 года направление выросло на 10 процентов.
Подтвердила эти слова и заместитель начальника управления капитального строительства администрации Уфы Светлана Простова:
- В последние годы в Уфе наблюдается стабильный рост темпов жилищного строительства. В 2019 году введено в эксплуатацию более 720 тысяч квадратных метров жилья, это 11 тысяч квартир. Индивидуального жилья введено 137 тысяч квадратных метров. Активно застраиваются жилые районы Глумилино, Дема, Затон. По социальным программам реализуется жилье в Кузнецовском затоне.
Генеральный директор ООО СЗ «Агидель-ИнвестСтрой», депутат городского Совета Уфы Филюс Ишбулатов рассказал, что год для его компании также вышел успешным:
- 1 июля 2019 г. вступил в силу новый закон, и мы со Сбербанком запустили систему эскроу-счетов. Мы и до этого не допускали не соответствующих законодательству моментов в работе нашей компании. Наши объекты всегда сдавались вовремя, а в декабре сдали дом в Черниковке на год раньше срока. С новой системой - все счета наших собственников заморожены в банке. Уже сейчас люди въезжают в свои новые квартиры, банк видит выполнение наших обязательств, размораживает счета, и застройщики получают деньги. И никаких обманутых дольщиков. Все наши дома в настоящий момент строятся по этой надежной системе. Год закончили успешно.
Перекос на вторичный рынок
По официальным прогнозам, главный тренд на рынке недвижимости в 2020-м году - перекос на вторичный рынок. Различаются ли ставки по ипотеке на первичное и вторичное жилье?
Евгений Декатов, руководитель дирекции по развитию ипотечно-накопительных механизмов и программ республики Башкортостан:
- Экспертное заключение такое: в той массе ипотечных кредитов, которые выдаются, пока еще сохраняются около 20 процентов на рефинансирование ранее выданных кредитов, и порядка трети идет на новостройки. Все остальное уходит на вторичное жилье. «Но есть и новые госпрограммы, стимулирующие «первичку» - «семейная ипотека» по 6% годовых и ниже, «сельская ипотека» от 2,7%, а при поддержке республики и вовсе за 0,1% годовых
Анастасия Гилева, управляющая операционным офисом ПАО «Абсолют Банк» в Уфе:
- Жители Башкирии по-прежнему отдают предпочтение готовым квартирам, поскольку, как правило, рядом с ними готовая инфраструктура и не нужно вкладываться в ее отделку с нуля. В целом по рынку и в Абсолют Банке доля вторичного жилья в кредит в начале 2020 года держится на уровне 80%. Высокий интерес к готовым квартирам вызван двумя основными факторами.
Во-первых, переехать в готовую квартиру после сделки можно сразу. В случае с новостройкой новоселье может затянуться на несколько месяцев, а то и год-два. Во-вторых, играет роль цена. В Уфе квадратный метр «вторички» существенно дешевле квадратного метра в новостройке. Что касается ставок, то по стандартным ипотечным программам они, как и прочие условия, совершенно одинаковы. Разница в ставке лишь в случае с госпрограммой «Детская ипотека». Мы дополнительно снизили ее за свой счет с 6% годовых до 4,99% годовых на весь срок еще в апреле 2019 года. Однако воспользоваться этой госпрограммой может ограниченное количество заемщиков - те, у кого второй и последующие дети появились после 1 января 2018 года.
Снижение ставок
Людям интересно, как выполняется национальная программа по снижению ставок по ипотеке. Выгодно ли это банкам?
Алия Тастанова, управляющий директор по ипотеке ВТБ в Башкортостане:
- В нашем банке ценовые параметры по ипотеке снижались на протяжении всего 2019 года, и процесс продолжается. На данный момент минимальная ставка в ВТБ составляет 7,9 % годовых. Ставка рефинансирования - от 8,3 %. Мы активно продолжаем работать в рамках программы «Ипотека с господдержкой». Для семей, у которых с 1 января 2018 года родился второй и последующие дети, мы предлагаем ставку 5% на весь срок кредита. Поэтому спрос не падает, а с учетом снижения ценовых параметров у населения появляется больше экономических стимулов на улучшение жилищных условий.
Вместе с комфортными ставками и условиями, которые сегодня предлагает банк, ипотека доступна абсолютно разным категориям граждан. При одобрении ипотечного займа учитывается суммарный доход всей семьи. Мы также активно поддерживаем работу программ по ипотеке для многодетных семей, в рамках которых предусмотрена выплата 450 тысяч рублей на погашение кредита, и по ипотечным каникулам для заемщиков, оказавшихся в сложной жизненной ситуации.
Алевтина Гордиенко, директор по работе с партнерами ПАО «Банк УРАЛСИБ»:
- По результатам 2019 года в Башкирии УРАЛСИБ больше всего выдал ипотечных кредитов на вторичное жилье - на сумму более миллиарда рублей. Второе место в нашей статистике - показатели выдач на покупку недвижимости на первичном рынке. При этом спрос на рефинансирование остался на стабильно высоком уровне. Наши возможности в этом плане приятнее для клиента: если он более года исправно платит ипотеку в другом банке, то у нас он может рефинансировать свою ипотеку всего по 2 документам (паспорт, СНИЛС).
На сегодня ставка по программам рефинансирования в банке от 8,39%. Также в УРАЛСИБЕ есть программа для рефинансирования на первичном рынке жилья (по договору долевого участия или договорам уступки). Люди сейчас поступают разумно: считают деньги и регулярно следят за изменениями ставок. В ноябре прошлого года ставка снижалась дважды за месяц, потом еще раз в декабре. Эти условия влияют и на поведение, и на ожидания клиентов.
Что касается популярных программ, у нас есть «семейная ипотека» по ставке от 4,9% для многодетных (где второй или последующий ребенок родились после 1 января 2018 года), а также для семей с ребенком-инвалидом. В УРАЛСИБЕ также есть программа для приобретения недвижимости, находящейся в залоге стороннего банка. Ставка по такой программе для бюджетников и наших «зарплатных» клиентов от 8,59% (вторичное жилье).
УРАЛСИБ входит в топ-3 банков с самыми дешевыми ипотечными предложениями в стране по рейтингу портала Сравни.ру. К тому же у нас удобная инфраструктура сети для клиента: заявку можно подавать в любом отделении банка. Клиенты, получающие доход по справке 2-НДФЛ, могут получить решение по кредиту без предоставления справок от работодателя, достаточно выписки ПФР с портала Госуслуги из личного кабинета. Так что мы быстро адаптируемся к условиям рынка: банк работает в федеральном масштабе, и система достаточно «гибкая», новые программы и предложения появляются регулярно.
Отличные результаты в Башкортостане показывает программа «Жилстройсбережений». На данный момент у нас открыто более 3 200 вкладов для накопления первоначального взноса. На счетах хранится свыше 515 миллионов рублей. Более ста миллионов от этой суммы - это госпремии участников проекта. За время участия в программе мы выдали уже 179 кредитов на покупку жилья, на сумму свыше 115 миллионов рублей. Кстати, с марта прошлого года каждый житель РБ может открыть такой вклад. Ставка дальнейшего кредитования зависит от срока вклада, например, после 6-летнего периода накоплений она составит 5,5 %.
Анастасия Гилева, ПАО «Абсолют Банк»:
- В конце 2019 года СРЕДНЯЯ ставка по ипотеке в рублях снизилась до 9,19% годовых. Пусть это и не соответствует показателям в паспорте нацпроекта, но в любом случае это обновленный исторический минимум. Мы ожидаем в 2020 году снижения средних ипотечных ставок по новым кредитам до уровня 8,3-8,5% годовых. В 2020 году среднюю ставку ниже 8% годовых мы увидим едва ли: объективных экономических причин для такого снижения пока что нет.
Мы прогнозируем рост рынка ипотеки в Башкортостане в 2020 году на 10-15%. Однако будут и сдерживающие факторы - в первую очередь, увеличение цен на жилую недвижимость и слабый рост реальных доходов населения. Снижает активность потенциального заемщика и необходимость больше копить на первоначальный взнос из-за изменения нормативов ЦБ.
«Ипотечный пузырь»
Всем понятно, что крупные строительные компании не перестанут строить. Как быть в этой ситуации, когда потенциальные покупатели не смогут себе позволить квартиры?
Алия Тастанова, ВТБ:
- В Башкирии на ипотечном рынке сохраняется огромный потенциал. Мы не ожидаем его перенасыщения. Клиенты в среднем оформляют кредит на 15-20 лет, но погашают досрочно за 7-8 лет. И мы считаем, что спрос на ипотеку будет расти. Потому что есть привлекательные ставки, разные программы, в том числе и с господдержкой. Одним из драйверов развития являются цифровые сервисы, с помощью которых наши клиенты гораздо легче и быстрее решают различные вопросы, связанные не только с покупкой квартиры, но и с обслуживанием кредита, переездом, ремонтом. В ВТБ - это проект «Жилищная экосистема», в рамках которого клиенты смогут получить ипотеку, кредит на ремонт, оформить и зарегистрировать сделку купли-продажи, заказать оценку объекта, воспользоваться дополнительными услугами, сопутствующими переезду. Комплекс этих предложений формируется на базе продуктов и услуг группы ВТБ, а также нашей широкой партнерской сети.
Анастасия Гилева, ПАО «Абсолют Банк»:
- Да, у рынка ипотеки потенциал значителен. Во-первых, задолженность по ипотеке в РФ 2019 года составляет всего 7% от ВВП, а в Европе и других развитых странах этот показатель достигает 20-50%. Во-вторых, ипотека все чаще используется при покупке жилой недвижимости. Доля таких сделок за последние несколько лет выросла с 50% от общего числа до 65%.
В ближайшие пару лет она может увеличиться до 70-75%, в том числе и по причине роста цен на жилье, который обгоняет увеличение доходов населения. Накопительная модель приобретения жилья становится все менее актуальной.
Филюс Ишбулатов, ООО СЗ «Агидель-ИнвестСтрой»:
- Радует рост строительства недвижимости. Но я уже несколько лет говорю: нам не нужно гнаться за огромным количеством квадратных метров. Мы, конечно, далеки от перенасыщения рынка. Но главным показателем должна оставаться доступность. На примере сотовых компаний и авиакомпаний мы видим, что сейчас из сотен, которые были на рынке предложений, остались десятки самых сильнейших. То же самое будет происходить и в строительном комплексе. Останутся сильнейшие, самые крупные компании. Следующий момент - это доходность населения. Покупательная способность - это то, что напрямую зависит от нас, здесь поле деятельности банковского сектора. Насколько жилье будет доступно? Как я в прошлом году говорил на нашем предыдущем круглом столе, надеюсь, что недалек тот день, когда ипотечная ставка снизится до 3-5 процентов. Те 8 процентов на сегодняшний день, которые озвучиваются, далеко не под силу очень многим людям, даже если рассматривать без первого взноса. Потому что покупательная способность населения падает.
Цены на жилье будут расти
Анастасия Гилева, ПАО «Абсолют Банк»:
- Уфа входит в топ-5 городов-миллионников с самой высокой стоимостью жилья. Средняя стоимость 1-комнатной квартиры в Уфе в начале 2020 года - 2,65 млн рублей, 2-комнатной - 3,8 млн рублей, 3-комнатной - 5,58 млн рублей. За год квартиры подорожали в среднем на 10-15%, и тренд на повышение стоимости не теряет актуальность. Подтверждение тому - то, что уже за первый месяц 2020 года средняя стоимость квартир, выставленных на продажу в Уфе, выросла на 3,13%. Но спрогнозировать «горизонт роста» цен до конца 2020 года пока затруднительно.
Иван Зорин, заместитель генерального директора по маркетингу ГК «Жилстройинвест»:
- Если говорить по поводу стоимости квадратного метра жилья - наблюдается рост. Но благодаря прошлогодним изменениям мы имеем значительную реструктуризацию на строительном рынке и изменения спроса населения. В прошлую встречу я говорил, что у нас на первый план выходит эконом-класс. И это должно продолжаться. Если у нас нет глобальных структурных изменений на увеличение благосостояния населения - то данная тенденция сохранится и довольно долго. В среднем по России, 75 % населения зарабатывает от 15 до 50 тысяч рублей. Это три четверти населения страны. На данный момент доступных предложений на рынке явно недостаточно. Потенциал в эконом-сегменте очень большой, но в то же время большинство застройщиков делают упор на жилые комплексы комфорт-класса. А этот сегмент у нас значительно меньше, например, в Уфе это всего 11 процентов населения. То есть объем строительства превышает объем спроса на продукты. У нас люди готовы платить максимум 60 тысяч за квадрат. Но в Уфе реальная стоимость комфорт-класса - 85-90 тысяч за метр. Произошло это в прошлом году, когда все застройщики подняли цены. Более того, хотел добавить, что из-за роста цен на первичное жилье все решили поднять цены вдруг и на вторичное. В итоге рынок встал. Общество само создало этот искусственный пузырь. Мы надеемся, что до конца этого года цены на «вторичку» вновь вернутся к реальности и станут нормальными.
Мой прогноз - будет повышение на недвижимость в эконом-сегменте, потому что спрос на него сохраняется. Надеюсь, эконом-сегмент будет увеличиваться, и город будет этому способствовать. Сейчас мы знаем, что принят закон по реновации жилого фонда. Я очень пристально за ним наблюдаю. И вполне возможно, что по реновации государство будет строить много доступного жилья и восполнять этот дефицит. Комфорт-класс - стоит дорого. Потому что это реальные затраты и нагрузка для застройщиков. Но существует вероятность, из-за спроса, что цены на комфорт упадут, а бизнес-класс и элит увеличатся в цене, так как пока их цена искусственно занижена застройщиками. В идеале хотелось бы, чтобы ставка по ипотеке существенно снизилась. Допустим, до 2,5 - 3,5 процента.
Филюс Ишбулатов, ООО СЗ «Агидель-ИнвестСтрой»:
- Давайте отметим важный момент - инженерные сети. Нужно развивать и дорожные сети, и новые инженерные сети, тогда будет развиваться строительство, и город будет расти. Уже было озвучено, что в планах города есть строительство новых мостов и дорог, хорошо, если все это реализуется в ближайшие годы. Тогда и все планы по реновации будут легче осуществляться. Требования у покупателей повысились. Поэтому и подходим тщательно не только к строительству объектов, но и к прилежащей территории. Нельзя продавать жилье, не обеспечивая рядом развитую инфраструктуру.
Переход на эскроу-счета
С 1 июля 2019 в России ввели закон по эскроу-счетам. В обсуждении подвели предварительные результаты и рассказали, как это повлияло на рынок.
Иван Зорин, ГК «Жилстройинвест»:
- На наш взгляд, механизм по эскроу-счетам еще до конца не отлажен, еще много «но». В дальнейшем мы ждем больше стабильности. Через пару месяцев мы запускаем новый проект, который полностью уходит на эскроу. Возможно, станет проще, и углы будут сглажены. Особенно, что касается системы коммуникации между застройщиками и банками. В идеале весь документооборот должен занимать 2-3 месяца. В настоящее же время подписание договоров растягивается на 10 месяцев. Все процессы затянуты. А с точки зрения клиентов - для них особо ничего не поменялось. Условия по ипотеке сохраняются, сроки сдачи жилья сохраняются, условия передачи квартир те же. Наша компания успешно работает по схеме эскроу-счетов по ЖК «Ботаника», и покупатели довольны.
Филюс Ишбулатов, ООО СЗ «Агидель-ИнвестСтрой»:
- Что будет со строительным рынком? Он будет. Строить будут те, у кого есть оборотные средства. Строить будут те, кто максимально прозрачно работает перед банками. Еще один важный момент - закрепление законодательно всего процесса работы. Например, мы со Сбербанком прошли путь ввода по эскроу-счетам. Прошли этот путь, люди заселились, счета разморозили. Вся эта система должна быть в дальнейшем усовершенствована. На заключительном этапе очень многое зависит от слаженной работы Сбербанка, Россреестра, Кадастровой палаты и БТИ. Пользуясь случаем, хочу поблагодарить эти организации за слаженную работу с нашей компанией - ООО СЗ «Агидель-ИнвестСтрой».
Светлана Бурунова, руководитель отдела ипотеки, ГК Третий Трест:
- Наша Группа компаний имеет большой опыт проектного финансирования, по которому мы работаем длительный период времени с ПАО Сбербанк. Объектов, реализуемых физическим лицам с использованием эскроу-счетов на текущем этапе у нас нет, планируется начать с ними работать ближе к 2021 году.
Что касается использования населением в ипотечных кредитах дополнительных социальных выплат и преференций - в нашей практике значительно сократилось количество клиентов, приобретающих квартиры с использованием программы «Жилстройсбережения», еще полтора года назад этот показатель имел значимый процент по отношению ко всем ипотечным продажам. Причины такого падения вероятнее всего лучше объяснят банки-партнеры, мы не делали для себя каких-то исследований.
На прошлой встрече мы с вами обсуждали материнский капитал, который по согласованию с застройщиком может быть использован в качестве первоначального взноса в ипотечных программах различных банков. На тот период времени, как мы выяснили, таких сделок было минимальное количество. Сейчас же все больше семей используют его как инструмент при покупке квартиры, и количество таких ипотечных кредитов растет. В ряде случаев такой материнский капитал ждет застройщик в течение 2-3 месяцев, когда деньги поступят на счет. И мы идем навстречу нашим клиентам в каждой конкретной ситуации индивидуально.
На активность населения «брать или не брать» ипотеку в текущем периоде времени, на мой взгляд, оказывает влияние сложившаяся в 2019г. тенденция снижения более чем раз в квартал ипотечных ставок. Все оказались в режиме ожидания - а вдруг снизится еще раз ключевая ставка Центробанка, и все банки начнут по цепочке снижать стоимость кредита. И однозначно прослеживается сильный демпинг коммерческих банков за самую низкую ставку и самое лучшее акционное предложение. И, к сожалению, иногда возникают ситуации, когда клиент приходит в банк за «дешевой» ставкой, просчитав для себя предварительно все свои возможности и допустимые расходы. И в конечном результате ему озвучивается совершенно другая ситуация, хуже если это происходит на этапе подписания кредитного договора, и клиент просто отказывается в таком случае от сделки. И чаще всего уходит и от застройщика, и от банка, заявляя при этом, что поищет «вторичку» по своим возможностям.
Переход на новые законы по материнскому капиталу за первого ребенка и увеличение на второго, на мой взгляд, будет формировать новый спрос на жилье. Клиенты пока выжидают, насколько быстро начнут работать на всех уровнях все нововведения относительно дополнительных социальных выплат, а также от возможности банков работать с такими выплатами. Пока клиент ждет, цена может вырасти. И да, ставка по ипотеке снизилась, но в целом по факту для клиента ничего не изменилось.
Новые услуги на рынке
От застройщиков стала активно внедряться система trade-in - услуга, когда при покупке новой квартиры человек может сдать старую. Насколько перспективна эта система?
Адель Сайфуллина, руководитель направлений по работе с агентской сетью и Trade-in ГК «Первый Трест»:
- Это очень перспективное направление. Мы внедрили программу trade-in по аналогии с автомобильным рынком. Мы принимаем старые квартиры бесплатно на реализацию по рыночной стоимости. И предлагаем клиенту еще и скидку 2-3 % на новую квартиру. В один день мы выходим на сделку. Клиент не платит за услуги продажи, плюс получает скидку в покупаемом жилье. Риелторы в этом не участвуют.
Филюс Ишбулатов, ООО СЗ «Агидель-ИнвестСтрой»:
- Я поддерживаю это начинание. Наша компания успешно работает по системе trade-in. Каждый покупатель может обменять старую квартиру на новую в наших жилых комплексах, без усилий и сложных действий. Вся схема отработана. Мы оформляем таким образом сотни сделок. Наши специалисты выезжают для оценки жилья, в процессе мы ведем переговоры, заключаем договор и проводим сделку. Все это сотрудники делают абсолютно бесплатно, в рамках программы обмена жилья.
Итог всему обсуждению подвел руководитель отдела маркетинга и продаж ИСК «СтройФедерация» Эдуард Зубаиров:
- Хотелось бы подвести итог нашему сегодняшнему обсуждению. Строительная отрасль - это сложная многокомпонентная отрасль. Сразу несколько серьезных факторов тянут рынок то вверх, то вниз. Из позитивного, что будет развивать рынок в ближайшие годы, - это снижение ставок по ипотеке, сравнительно низкое обеспечение населения квадратными метрами, а также устойчивое желание людей улучшать свои условия жизни. Из негативного - снижение платежеспособности и увеличение цены квадратного метра за счет принятия закона об эскроу-счетах.
Также серьезный негативный фактор - это демография. Самые активные покупатели жилья - люди в возрасте 27-40 лет, то есть те, кто родился в 80х годах, во время бума рождаемости в СССР. Сейчас доля этих людей сокращается и на рынок выходят те, кто родился в 90-е, но их откровенно меньше, и качественно по сознанию они уже другие. Это будет тянуть рынок вниз.
С другой стороны, повторюсь, обеспечение населения квадратными метрами жилья у нас меньше, чем в Европе. По моим оценкам, нам нужно лет 30 строить, при их стагнации, и возможно, тогда мы и догоним их уровень. И это не просто пустая цифра. Обеспечение жильем - это показатель жизненного комфорта. Когда-то для нас просто иметь свою квартиру было за счастье. Сегодня же мы хотим, чтобы в нашей квартире было место для гардероба, большая кухня и ванная. В нашем «Умном доме» на Злобина, например, есть квартиры, где в спальных комнатах есть собственные санузлы. Это очень удобно. Эта практика пришла к нам с Запада, в Америке, например, такие комнаты называются «мастер-бедрум», что означает «главная спальня» или «родительская спальня». То есть, несмотря на то, что активных покупателей будет становиться меньше, люди при этом хотят улучшать свои условия жизни и будут продолжать покупать квартиры в новостройках, в том числе комфорт-классе. Поэтому я здесь не совсем согласен с тем, что нужно строить эконом-жилье.
Вот эти позитивные и негативные факторы и будут влиять друг на друга в 2020 году. Я думаю, нас ждет относительное затишье в первом полугодии и небольшой рост к концу года. В целом 2020-й должен стать достаточно ровным годом, без каких-либо скачков и падений. Ожидаемо, что цена на квартиры скорректируется в сторону небольшого снижения после стремительного роста в 2019. В остальном же, надеемся, строительный рынок будет поддерживаться и не остановит свой рост.
Источник: https://www.ufa.kp.ru/
